Artigo - julho 2026
Fiscal
O novo Pacote Fiscal na Habitação: entre a ambição legislativa e a realidade do mercado

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Nunca se falou tanto de habitação em Portugal e, paradoxalmente, nunca o acesso a uma casa pareceu tão difícil. O mercado continua marcado pelo crescimento acelerado dos preços, pela escassez de oferta e por um esforço financeiro cada vez mais elevado para as famílias. Em 2025, o preço da habitação aumentou mais de 17,5%, a renda mediana cresceu 10% e a aquisição de um apartamento T2 passou a absorver, em média, 52% do rendimento de um casal destinado ao crédito à habitação.

Perante esta realidade, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, procura responder à crise da habitação através da fiscalidade. Em vez de intervir diretamente na formação dos preços ou de reforçar mecanismos de controlo do mercado, o diploma cria um conjunto de incentivos destinados a estimular a construção, a reabilitação e o arrendamento, partindo da premissa de que a redução da carga fiscal poderá contribuir para aumentar a oferta habitacional.

A lógica do regime é clara: os benefícios fiscais apenas são atribuídos quando o investimento imobiliário contribua para esse objetivo. Neste contexto, assume especial relevância o conceito de “habitação a valores moderados”, definido através de uma renda mensal máxima de 2.300 € e de um preço de venda até 660.982 €, parâmetros que condicionam o acesso a vários dos incentivos previstos.

A questão que se coloca é, porém, mais ampla. Pode a fiscalidade, por si só, alterar a dinâmica de um mercado condicionado pela escassez de oferta, pela morosidade dos procedimentos urbanísticos, pelo aumento dos custos de construção e pela instabilidade regulatória? Ou estará o sucesso desta reforma menos dependente da dimensão dos benefícios fiscais e mais da capacidade de gerar confiança e previsibilidade junto de quem investe?

A resposta do legislador assenta num conjunto diversificado de incentivos fiscais. Entre eles destaca-se o novo regime de exclusão de tributação em IRS das mais-valias imobiliárias quando o produto da venda seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional a valores moderados. A lógica é simples, mas economicamente relevante: permitir que proprietários que adiaram a alienação dos seus imóveis devido ao impacto fiscal das mais-valias possam reorganizar o seu património sem sofrer uma tributação imediata, mantendo o capital investido no mercado habitacional. Procura-se, assim, aproximar o regime de um princípio de neutralidade fiscal, reduzindo o efeito dissuasor que a tributação frequentemente exerce sobre a mobilidade do património.


O regime admite que o reinvestimento seja efetuado nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à alienação, desde que essa intenção seja comunicada na declaração de IRS relativa ao ano da venda. Todavia, o benefício não termina no momento da aquisição. O imóvel deve ser colocado no mercado de arrendamento no prazo máximo de seis meses e permanecer arrendado durante, pelo menos, 36 meses nos primeiros cinco anos.

É precisamente neste ponto que a medida encontra o seu primeiro teste de realidade. O prazo de seis meses poderá revelar-se excessivamente ambicioso quando o imóvel adquirido careça de obras de reabilitação ou de procedimentos administrativos prévios à sua disponibilização no mercado. Entre a aquisição, a execução das obras, a obtenção das necessárias autorizações e a celebração do contrato de arrendamento, dificilmente será possível cumprir, em muitos casos, um calendário tão apertado. O risco é evidente: um benefício concebido para incentivar o investimento poderá acabar por excluir precisamente os projetos que mais contribuem para recuperar património devoluto.

O próprio mercado do arrendamento beneficia igualmente de um reforço significativo dos incentivos. Os rendimentos prediais provenientes de contratos celebrados com rendas moderadas passam a beneficiar de uma tributação autónoma em IRS à taxa de apenas 10%, aplicável até 31 de dezembro de 2029, salvo quando exista regime mais favorável. Para sujeitos passivos de IRC e contribuintes de IRS com contabilidade organizada na categoria B, apenas metade destes rendimentos releva para efeitos fiscais, reforçando o incentivo ao investimento profissional no mercado de arrendamento.

Do lado dos arrendatários, o diploma aumenta igualmente a dedução das rendas em IRS, elevando o limite máximo da dedução à coleta para 900 euros em 2026 e para 1.000 euros a partir de 2027. Trata-se de um apoio fiscal importante para aliviar o esforço das famílias, embora dificilmente possa, por si só, compensar a subida generalizada dos preços da habitação ou resolver o problema estrutural da escassez de oferta.

É, contudo, no domínio do IVA que a reforma revela uma das suas faces mais ambiciosas e, simultaneamente, mais complexas. A aplicação da taxa reduzida de 6% às empreitadas de construção e reabilitação constitui um incentivo com potencial para reduzir significativamente os custos dos projetos habitacionais. Porém, esse benefício deixa de depender apenas da natureza da obra, passando a ficar condicionado por um conjunto particularmente exigente de requisitos relacionados com o destino do imóvel, os preços praticados e os prazos de afetação. É precisamente essa densidade de condições que poderá determinar, na prática, o alcance efetivo do benefício.

Acresce uma limitação que poderá revelar-se especialmente relevante para os promotores: o próprio regime tem uma vigência limitada. Apenas abrange operações urbanísticas iniciadas entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, cessando os seus efeitos em 31 de dezembro de 2032. Para projetos imobiliários cujo desenvolvimento frequentemente ultrapassa vários anos, esta limitação temporal poderá introduzir um novo fator de incerteza. A complexidade aumenta ainda mais nos edifícios constituídos em propriedade horizontal, onde o benefício pode aplicar-se apenas a algumas frações, permitindo a coexistência de diferentes enquadramentos fiscais no mesmo empreendimento.

O diploma prevê ainda a restituição parcial do IVA suportado por pessoas singulares que construam imóveis destinados à sua habitação própria e permanente, permitindo recuperar a diferença entre o imposto liquidado à taxa normal e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida de 6%. O pedido deverá ser apresentado no prazo de 12 meses após a emissão da licença de utilização, estando prevista a restituição no prazo de 150 dias. A eficácia desta medida dependerá, em larga medida, da simplicidade do procedimento e da previsibilidade da resposta administrativa.

A preocupação com a estabilidade do enquadramento jurídico-fiscal ganha especial expressão na criação dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), celebrados entre investidores e o IHRU por períodos que podem atingir 25 anos. Destinados a projetos de construção, reabilitação ou aquisição de imóveis para arrendamento, exigem que pelo menos 70% da área seja afeta a rendas moderadas e asseguram um conjunto significativo de benefícios fiscais, incluindo isenções de IMT, Imposto do Selo e IMI, bem como o acesso à taxa reduzida e à restituição parcial do IVA em determinadas situações. A lógica subjacente é clara: projetos de investimento com horizontes temporais longos exigem um quadro jurídico e fiscal suficientemente estável para permitir decisões de investimento sustentadas.

A mesma lógica inspira o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), que fixa as rendas máximas em 80% da mediana apurada pelo Instituto Nacional de Estatística para cada município e isenta de IRS ou IRC os rendimentos obtidos através destes contratos, procurando compatibilizar acessibilidade para os inquilinos com rentabilidade suficiente para atrair proprietários.

Por seu turno, a tributação das aquisições por não residentes reflete igualmente esta nova orientação legislativa. A taxa de IMT aplicável à aquisição de imóveis destinados exclusivamente a habitação é agravada para 7,5%, admitindo-se, contudo, a sua não aplicação quando o imóvel seja efetivamente colocado no mercado de arrendamento habitacional nos termos legalmente previstos.

Por fim, o diploma cria benefícios fiscais específicos para habitações de custos controlados, através de isenções ou reduções de IMT e de Imposto do Selo na primeira aquisição destinada à habitação própria e permanente. A sua aplicação depende, porém, da opção de cada município, permitindo adaptar os incentivos às necessidades locais, mas criando inevitáveis diferenças territoriais no acesso aos benefícios fiscais.

Deste modo, o Decreto-Lei n.º 97/2026 representa uma mudança de paradigma na política de habitação. Em vez de recorrer ao controlo direto do mercado, o legislador aposta na fiscalidade para incentivar a construção, a reabilitação e o arrendamento. Resta saber se estes incentivos serão, por si só, suficientes. A experiência demonstra que o investimento imobiliário não depende apenas da carga fiscal, mas também da confiança dos investidores num enquadramento jurídico e fiscal estável, previsível e coerente.

Se o novo regime conseguir proporcionar esse ambiente de confiança, poderá contribuir para aumentar a oferta habitacional. Caso contrário, os benefícios fiscais arriscam permanecer apenas como boas intenções legislativas, incapazes de produzir o efeito que verdadeiramente importa: colocar mais habitação no mercado.
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