Newsletter maio 2025
Imobiliário, Turismo e Construção
Crédito Habitação 100% - Financiamento a 100% na compra do primeiro imóvel

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Esta medida, em vigor desde 1 de janeiro de 2025 e válida até 31 de dezembro de 2026, permite que o Estado ofereça uma garantia pública até 15% do valor do imóvel, viabilizando que os bancos financiem a totalidade do preço de compra — algo que anteriormente se limitava, na maioria dos casos, a 80% ou 90%.

Na prática, esta garantia pública funciona como uma cobertura do Estado para a parte do valor do imóvel que os bancos normalmente não financiariam, reduzindo o risco para as instituições de crédito e permitindo que os jovens adquiram casa própria sem necessidade de entrada inicial. O apoio está regulamentado pelo Decreto-Lei publicado em julho de 2024 e pela Portaria n.º 236-A/2024/1, tendo sido definida uma verba total de 1,2 mil milhões de euros para esta finalidade, a ser distribuída pelos bancos aderentes, segundo as suas quotas de mercado. A lista dessas instituições pode ser consultada no Despacho n.º 14916/2024.

Para beneficiar deste financiamento a 100%, os jovens têm de cumprir certos requisitos. É necessário ter entre 18 e 35 anos, residência fiscal em Portugal e rendimentos anuais até ao 8.º escalão do IRS (81.199 euros). O beneficiário não pode ter qualquer outro imóvel em nome próprio nem ter usufruído previamente de garantias públicas para habitação. Além disso, o valor do imóvel não pode ultrapassar 450 mil euros e a taxa de esforço do jovem — ou seja, a percentagem do rendimento mensal comprometida com o crédito — não pode exceder 50%, considerando também outros encargos financeiros, como cartões de crédito ou empréstimos pessoais.

Além do financiamento integral, esta estratégia inclui benefícios fiscais relevantes. Jovens até aos 35 anos passam a estar isentos do pagamento de IMT e do Imposto de Selo na aquisição de habitações até 316.772 euros, desde que destinadas a habitação própria e permanente. Para imóveis com valores superiores, a tributação será reduzida ou aplicada de forma proporcional. No entanto, quem beneficiar destas isenções fica impedido de arrendar o imóvel ou de o afetar ao alojamento local durante os seis primeiros anos, salvo em situações específicas, como casamento, divórcio, aumento do agregado familiar ou alteração do local de trabalho para mais de 100 km de distância.

A junção destas medidas traduz-se numa poupança significativa. Por exemplo, num imóvel de 250 mil euros, a isenção de impostos representa uma poupança de cerca de 9.478 euros. Quando somada à entrada que seria normalmente exigida (no caso, 25.000 euros, correspondente a 10% do valor), o alívio financeiro total pode chegar a mais de 34 mil euros. Quanto maior o valor do imóvel, maior será este alívio, sempre dentro dos limites impostos pelo programa.

Importa ainda esclarecer que a atribuição da garantia pública é feita no momento da escritura do imóvel e que, apesar de esta não obrigar os bancos a aplicarem taxas de juro mais elevadas, poderá haver aumento do custo do crédito em função do prazo e do risco. É possível solicitar apenas uma parte da garantia (inferior a 15%) caso se queira reduzir o montante do empréstimo. Também é possível transferir o crédito para outro banco durante o período de vigência da garantia, desde que a nova instituição também esteja abrangida pelo programa. A garantia pública é válida por um prazo máximo de 10 anos, após o qual o crédito deixa de estar coberto por esta proteção estatal.
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