Newsletter | Novas Regras para Licenciamento de Construção e Reabilitação chegam em outubro
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Newsletter julho 2026
Imobiliário, Turismo e Construção
A partir de 1 de outubro deste ano entra em vigor o DL n.º 108/2026, de 29 de maio, que altera de forma significativa o modo como se constroem e se recuperam imóveis em Portugal, inserindo-se num conjunto mais amplo de iniciativas que têm vindo a ser anunciadas para dar resposta à falta de habitação no país.
Deixam de ser necessárias várias das autorizações que hoje as Câmaras Municipais exigem antes do início de uma obra, tanto para quem constrói de novo como para quem reabilita edifícios já existentes, com o objetivo de encurtar prazos que, até agora, se arrastavam frequentemente por meses ou até anos. A data de entrada em vigor foi, aliás, recentemente adiada, de 3 de agosto para 1 de outubro, para dar mais tempo às autarquias de se prepararem para a mudança. O impacto mais sentido no dia-a-dia deverá surgir, provavelmente, na recuperação de edifícios antigos, sobretudo nos centros históricos das cidades. A partir de outubro, será possível refazer todo o interior de um edifício, incluindo elementos estruturais, sem pedir qualquer autorização à câmara, sendo apenas necessário apresentar uma informação de início de trabalhos, desde que a fachada se mantenha exatamente como está. Esta possibilidade passa a abranger também edifícios classificados como patrimoniais e imóveis situados em zonas de proteção urbanística, casos que até agora exigiam sempre um pedido formal de autorização. Esta liberdade tem, no entanto, limites bem definidos: se a obra aumentar a área ou a altura do edifício em relação ao que já existia, deixa de contar como uma simples recuperação, e volta a ser necessário pedir autorização prévia, o mesmo se aplicando quando o que foi construído não corresponde ao que tinha sido inicialmente comunicado à câmara. No que toca à construção de casas novas, a principal alteração está na forma como o processo passa a funcionar. Hoje, mesmo entregando toda a documentação exigida, o promotor ainda tem de esperar que o município confirme que o processo está completo, antes de poder começar a obra. Essa espera desaparece e, a partir de outubro, basta entregar toda a informação para a obra poder arrancar de imediato, sem depender de qualquer confirmação por parte da câmara. Porém, este caminho mais rápido só está disponível quando as regras de construção para aquele terreno já estão bem definidas, por exemplo através de um plano urbanístico específico para a zona, ou quando o novo edifício segue a altura já habitual dos prédios vizinhos. Outra novidade relevante diz respeito a quem pede à câmara uma resposta prévia sobre a viabilidade de construir num determinado terreno. Quando essa resposta é completa e favorável, cobrindo todos os aspetos relevantes do projeto, deixa de ser necessário pedir qualquer outra autorização depois disso. Isto que reduz consideravelmente o risco de imprevistos numa fase posterior e tende a tornar estes terrenos mais atrativos para quem procura comprar com segurança. Com menos verificações feitas pelas câmaras ao longo do processo, recai sobre quem promove, projeta e dirige a obra uma maior responsabilidade, devendo garantir que tudo cumpre as regras aplicáveis, uma vez que os erros ou desconformidades já não serão detetados antecipadamente por um técnico da câmara. Quem tenha projetos de construção ou reabilitação em curso, ou em fase de planeamento, deve avaliar desde já de que forma estas alterações se aplicam ao seu caso concreto, sendo aconselhável procurar apoio jurídico antes de tomar decisões que possam ter impacto relevante no projeto.
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Nuno Fonseca Alves, Fabiana Azevedo & Associados - Sociedade de Advogados, SP, RL. Todos os direitos reservados.
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