Newsletter | O novo rumo do licenciamento para construção: um ajuste ao SIMPLEX Urbanístico
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Newsletter junho 2026
Imobiliário, Turismo e Construção
O SIMPLEX Urbanístico, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, promoveu a simplificação dos procedimentos de licenciamentos em Portugal, com o objetivo de agilizar a construção de habitação em Portugal. Contudo, a sua aplicação prática revelou alguns constrangimentos na sua exequibilidade, que se refletiram na dificuldade de articulação e aplicação pelas diversas entidades intervenientes e do impacto gerado na coerência e sistemática, em especial, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, o que exigiu a sua revisão através do DL n.º 108/2026, de 29 de maio. Este diploma procurou eliminar estes entraves, continuando a ter como mote a simplificação e aceleração dos procedimentos urbanísticos.
As alterações promovidas por este diploma entrarão em vigor a 3 de agosto de 2026, alterando, assim, diversos diplomas relativos ao urbanismo, tais como o RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação), o RJRU (Regime Jurídico da Reabilitação Urbana), o RGEU (Regulamento Geral das Edificações Urbanas) e o Decreto-Lei n.º 10/2024. Vimos, por esta via, destacar as principais alterações. O diploma veio clarificar o instrumento da comunicação prévia, reforçando que este não constitui um mecanismo de controlo prévio municipal, tratando-se, antes, de uma declaração de total responsabilidade do proprietário e dos técnicos envolvidos. Além disso, o seu âmbito de aplicação foi alargado, passando a aplicar-se à generalidade das obras a realizar em áreas cujos parâmetros urbanísticos já se encontrem definidos. O legislador incentiva o recurso a esta figura ao revogar as coimas que existiam anteriormente, o que dissipa os receios em optar por esta via. Ademais, veio reduzir-se os prazos de controlo do município para verificar a conformidade dos projetos e dos procedimentos, de 10 anos para 1 ano. Todavia, este prazo não impede que o município proceda à respetiva fiscalização. O novo diploma reforça a informação prévia como procedimento preferencial para confirmar a viabilidade das operações urbanísticas. Sendo que quando esta incida sobre todos os parâmetros urbanísticos essenciais, seja permitida a isenção da comunicação prévia ou da respetiva licença de operação urbanística de licença. Em matéria de licenciamento, foram realizadas diversas alterações. Assim, nos casos em que o licenciamento é obrigatório, o legislador elimina os prazos globais indexados à área bruta de construção. Em contrapartida, reajustou os prazos intercalares, de forma a possibilitar que os processos menos complexos sejam decididos em prazos mais curtos, prevendo a sua prorrogação por decisão municipal devidamente fundamentada. As câmaras municipais ficam obrigadas a cumprir os prazos estipulados, sob pena de deferimento tácito. De forma a tornar os processos mais céleres, surge a regra de que todas as consultas externas que não se relacionem com a localização da operação, devem ser prévia e obrigatoriamente solicitadas pelo interessado, sendo anexas ao requerimento inicial ou à comunicação prévia. Relativamente aos títulos de operações urbanísticas, em 2024 passou a bastar o mero comprovativo para provar a legalidade da obra, no entanto, a medida gerou alguma insegurança jurídica. Nessa senda, veio a exigir-se novamente o título formal, um documento que anexa o comprovativo de pagamento ao modelo de requerimento que sintetiza os elementos essenciais da operação em causa. Em relação à utilização dos edifícios, nos casos em que o edifício tenha sido sujeito a licenciamento, comunicação prévia ou que estejam isentos dos mesmos pela informação prévia favorável, ficam sujeitos a uma posterior mera comunicação prévia para efeitos de utilização. Nos demais casos, fica sujeito a uma comunicação prévia com prazo. No que diz respeito às cedências e aos parâmetros de dimensionamento, procedeu-se um aperfeiçoamento das suas regras, especialmente no que concerne à habitação pública, à habitação de custos controlados e à habitação de arrendamento acessível, tendo em vista o incremento do investimento privado nestas iniciativas e promovendo um maior acesso à habitação acessível. O diploma vem ainda clarificar alguns conceitos, entre os quais “obras de reconstrução” e “obras de edificação”, bem como esclarecer que as operações de loteamento são também consideradas operações urbanísticas. A revogação do RGEU foi adiada, mantendo-se este diploma em vigor até à publicação e entrada em vigor do futuro Código da Construção. Face ao exposto, o novo diploma procura o ajuste necessário ao SIMPLEX Urbanístico, sendo considerada uma versão aperfeiçoada e simplificada do mesmo, o que irá permitir a correção das dificuldades encontradas na sua aplicação e uma maior celeridade na agilização dos procedimentos urbanísticos.
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