Vendeu casa e adquiriu outra a meias? Fisco trava isenção total das mais-valias em IRS
Nota informativa
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Nota informativa - março 2026
Fiscal
A tributação das mais-valias obtidas com a venda de habitação própria e permanente continua a suscitar dúvidas, em particular nas situações em que o valor obtido é reinvestido na aquisição de um novo imóvel em conjunto com outra pessoa.
Recentemente, a Autoridade Tributária (AT) veio esclarecer, que a isenção de IRS aplicável às mais-valias pode não ser total quando a nova habitação é adquirida em compropriedade, isto é, quando a propriedade é comprada em conjunto com outra pessoa. De acordo com as regras fiscais em vigor, quando um contribuinte vende a sua habitação própria e permanente, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação em IRS se o valor da venda for reinvestido na aquisição, construção ou realização de obras noutra habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve ocorrer até 24 meses antes da venda ou até 36 meses após a venda. Contudo, segundo o entendimento recentemente divulgado pela AT, quando o imóvel vendido pertence apenas a um contribuinte, mas a nova habitação é adquirida em conjunto com outra pessoa – por exemplo, a meias com o cônjuge ou companheiro – o benefício fiscal apenas é considerado na proporção da parte que pertence ao vendedor no novo imóvel. Isto significa que, se a nova habitação for comprada em partes iguais por duas pessoas, apenas metade do valor investido poderá ser considerado para efeitos de reinvestimento por parte do contribuinte que vendeu a anterior habitação. Na prática, esta interpretação pode levar a que a exclusão de tributação das mais-valias seja parcial, uma vez que a totalidade do valor obtido na venda poderá não ser considerada reinvestida para efeitos fiscais. Esta situação assume particular relevância em contextos de união de facto, onde não existe automaticamente um património comum, sendo cada elemento proprietário apenas da quota-parte do imóvel que consta no título de aquisição. Assim, para efeitos fiscais, a AT atende à percentagem de propriedade efetivamente adquirida por cada contribuinte. Importa ainda ter presente que, para efeitos de cálculo das mais-valias, apenas podem ser considerados encargos e despesas devidamente comprovados com fatura ou documento fiscalmente válido, não sendo suficientes, por si só, transferências bancárias ou outros meios de pagamento que não estejam associados a documentação adequada. Face a este entendimento, os contribuintes que pretendam beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias devem ter especial atenção à forma como é estruturada a aquisição do novo imóvel, nomeadamente quanto à titularidade e à proporção de propriedade, uma vez que estes fatores podem influenciar diretamente o benefício fiscal aplicável.
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