“O seu a seu dono”: As justificações de direitos no registo predial
Rigor e Profissionalismo, na procura das melhores soluções.
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Artigo junho 2019
Imobiliário, Turismo e Construção
A realidade predial conduz-nos a uma mescla de questões e problemas. Não raras vezes interessantes, outras tantas de solução complexa.
Talvez a circunstância que aqui vamos expor já não ocorra nos grandes centros urbanos, mas, com certeza, no “Portugal profundo”, onde a ruralidade impera, ocorrerão estas situações. Atualmente, quem detenha um prédio (diga-se rústico ou urbano) mas que não o tenha em seu nome, o prédio considera-se fora do comércio jurídico, ou seja, não pode ser alienado ou onerado. Poderemos notar alguma estranheza nesta situação e dela derivarmos para um conjunto de questões - quer dizer, a pessoa tem um prédio, mas não o tem em seu nome? A que título é que, então, o ocupa? Como ter o dominus do prédio e arrogar-se seu proprietário se não o tem em seu nome? – . Na verdade, existem três sistemas da transferência de direitos reais: o sistema do título; o sistema do título e do modo; e o sistema do modo. No sistema do título, a constituição ou transferência de direitos reais sobre uma coisa depende apenas do título da aquisição. O mesmo é dizer que, o título (escritura, contrato), é suficiente para constituir um direito real ou operar a transmissão dele, não sendo necessário qualquer ato subsequente, tal como a tradição ou a inscrição no registo. No sistema do título e do modo, a produção do efeito real depende simultaneamente dos dois atos distintos: o ato pelo qual se manifesta a vontade de atribuir e de adquirir o direito real (o título), e o ato de transmissão (o modo) – tradição ou a inscrição no registo, consoante se trate de móveis ou imóveis. No sistema do modo, a transferência de direitos reais sobre uma coisa depende apenas do modo da aquisição. No ordenamento jurídico português, de acordo com o artigo 408.º Código Civil (CC) “A constituição ou transferência de direitos reais sobre coisa determinada dá-se por mero efeito do contrato, salvo as excepções previstas na lei.” Ou seja, no ordenamento jurídico português a transmissão de uma “coisa” dá-se por mero efeito do contrato, o ato subsequente (que será o registo) tem apenas a função de publicitar a aquisição que já ocorreu por efeito do contrato. Contudo, verifica-se que existem situações onde a inscrição no registo é difícil de operar (ou porque o proprietário não tem em sua posse o título, ou porque os documentos que tem são insuficientes) e, é neste contexto, que se inserem as justificações de direitos. No direito atual temos duas modalidades de justificação: a justificação notarial e o processo de justificação (que, atualmente, é da competência das conservatórias). A justificação de direitos serve para o proprietário que nunca adquiriu de forma válida porque nunca intentou adquirir; para o proprietário que intentou adquirir, mas não concluiu a aquisição porque falta um documento; para o proprietário que adquiriu, mas que não tem o documento aquisitivo e é necessário ter o título. Note-se que, em todos estes casos, se exerce a posse da coisa de forma pacífica e pública, permitindo invocar a usucapião. Assim, existem três modalidades de justificação:
Nas escrituras de justificação intervêm o justificante e três testemunhas que confirmem o que, pelo primeiro, é dito. O processo de justificação pode ser instaurado em qualquer conservatória, independentemente do local onde se situe o terreno e a justificação é publicitada no predial on-line. A justificação pode ser impugnada a todo o tempo. Ante o exposto, sem dificuldade se depreende que a justificação de direitos - nas modalidades supra descritas – ocorrerá em casos excepcionais. Não obstante a excepcionalidade destas situações, existe uma solução jurídica, adequada e suficiente aos fins de ordem pública em causa. Bem sabemos o apego que muitos têm à terra, mais concretamente, às suas propriedades/terrenos. “O seu a seu dono” será o provérbio que melhor se adequada às justificações de direitos. Quer queiramos quer não, é na sabedoria popular que reside a maior fonte de razão. + Artigos
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