A degradação dos edifícios, estruturas urbanas e espaços exteriores que compõem as nossas cidades, tem sido uma contrariedade visível. No sentido de se desencadearem procedimentos urbanísticos tendentes, não só a melhorar a sustentabilidade das cidades, como também a acautelar a degradação dos espaços/edifícios e os perigos dela decorrentes, são implementadas normas de conduta.

​Foi através do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, que se estabeleceu o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana. 

A Reabilitação Urbana é uma área de atuação do Direito do Urbanismo que consiste, essencialmente, na reabilitação de edifícios degradados ou funcionalmente adequados, através de obras de construção, reconstrução e ampliação, mas sem perder o seu caraterístico património urbanístico.
 
Tem como principais objetivos combater a degradação urbana, melhorar as condições de habitabilidade e funcionalidade, promover o património cultural e a recuperação de espaços urbanos, modernizar infraestruturas e requalificar os espaços verdes. Procura-se, no fundo, um funcionamento harmonioso e sustentável das cidades.
 
Neste sentido, são delimitadas áreas de reabilitação urbana que incidem sobre espaços urbanos, compostos por edifícios degradados, designadamente quanto às suas condições de uso, segurança, estética ou salubridade, de tal como que se justifique uma intervenção centrada nestas áreas em detrimento de outras. Estas áreas para reabilitar edifícios são delimitadas pela Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal, ou através de instrumento próprio, com parecer prévio do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana, ou por via da aprovação de um plano de pormenor de reabilitação urbana, um plano municipal pensado para zonas específicas com caraterísticas e necessidades próprias.
 
Para o sucesso dos projetos de reabilitação urbana, é essencial articular o dever dos próprios proprietários dos edifícios em mau estado de conservação, que necessitam de ser requalificados, com o dever do Estado e autarquias locais de promoverem esta necessária modernização e realização de obras necessárias à manutenção ou reposição de segurança, salubridade e arranjo estético. Para tal, o papel dos intervenientes públicos tem passado por promover as medidas necessárias à reabilitação urbana, nomeadamente através de programas de financiamento e concessão de benefícios fiscais.
 
Quanto aos programas de financiamento, destaca-se o “IFRRU 2020 (Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbana)”, um instrumento de financiamento que pratica condições, nomeadamente a taxa de juro aplicável, mais favoráveis que as de mercado em relação aos projetos de reabilitação de edifícios localizados nas áreas de reabilitação urbana, definidas por cada Município.

Outro programa de financiamento relevante é o “Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível”, gerido pelo Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), que apoia a projetos de reabilitação de edifícios com idade igual ou superior a 30 anos para fins habitacionais.

A delimitação de uma área de reabilitação urbana obriga à definição pelo município de benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património, designadamente o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Assim, ficam isentos de IMI por um período de 5 anos os prédios urbanos que tenham sido alvo de ações de reabilitação e são isentas de IMT as aquisições de prédio urbano destinados a reabilitação urbana e a primeira transmissão onerosa de prédio reabilitado localizado em área de reabilitação urbana.
 
Ainda, em relação às empreitadas de reabilitação urbana de imóveis localizados em áreas de reabilitação urbana ou, independentemente da localização, que sejam efetuadas ao abrigo de programas de apoio do IHRU, aplica-se uma taxa reduzida de 6% de Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA).
 
Por fim, existem, também, benefícios fiscais no âmbito do Imposto sobre o Rendimento Coletivo (IRC), não sendo tributados quaisquer rendimentos resultantes de prédios sujeitos a ações de reabilitação, e do Imposto sobre o Rendimento Singular (IRS), na medida em que são dedutíveis à coleta 30% dos gastos em operações de reabilitação urbana, até um limite de 500 euros, e as mais valias da venda de imóvel localizado em área de reabilitação urbana são tributadas em IRS à taxa de 5%. 

Áreas de reabilitação urbana

As áreas de reabilitação urbana consistem nas áreas territorialmente delimitadas que, em virtude da insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas, dos equipamentos de utilização coletiva e dos espaços urbanos e verdes de utilização coletiva, designadamente no que se refere às suas condições de uso, solidez, segurança, estética ou salubridade, justifiquem uma intervenção integrada, através de uma operação de reabilitação urbana aprovada em instrumento próprio ou em plano de pormenores de reabilitação urbana.

Atualmente, no Porto existem 8 áreas de reabilitação urbana (ARU):
  • ARU do Centro Histórico do Porto;
  • ARU dos Aliados;
  • ARU do Bonfim;
  • ARU da Cedofeita;
  • ARU de Miragaia;
  • ARU da Lapa;
  • ARU de Santos Pousada;
  • ARU de Campanhã-Estação.

Já em Lisboa, foram aprovadas 5 áreas de reabilitação urbana:
  • ARU de Lisboa;
  • ARU de Santa Clara;
  • ARU da Rua das Barracas;
  • ARU da Rua de São Lázaro;
  • ARU do Vale de Chelas.

A cada área de reabilitação urbana deve corresponder uma operação de reabilitação urbana (ORU), que representa o conjunto articulado de intervenções que, de uma forma integrada, visam a reabilitação urbana de uma determinada área. Pode ser:
​
  • ORU simples, quando se dirige à reabilitação do património edificado e é enquadrada por uma estratégia de reabilitação;
  • ORU sistemática, quando envolve, não só a reabilitação do edificado, mas também a qualificação das infraestruturas, dos equipamentos, dos espaços verdes e urbanos de utilização coletiva e é enquadrada por um programa estratégico de reabilitação.

Projetos de reabilitação urbana

É imprescindível o desenvolvimento de projetos de reabilitação urbana para o prosseguimento dos objetivos da reabilitação urbana, nomeadamente:

  • Assegurar a reabilitação dos edifícios que se encontram degradados ou funcionalmente inadequados;
  • Melhorar as condições de habitabilidade e de funcionalidade do parque imobiliário urbano e dos espaços não edificados;
  • Garantir a proteção do património cultural;
  • Fomentar a revitalização urbana;
  • Desenvolver novas soluções de acesso a uma habitação condigna;

Destacam-se, aqui, alguns projetos de reabilitação urbana:

  • Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU 2020), que disponibiliza empréstimos em condições mais favoráveis para a reabilitação integral de edifícios;
  • Plano Estratégico de Desenvolvimento Urbano (PEDU), que se trata de um instrumento de programação que suportará a contratualização com as Autoridades Urbanas;
  • Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível (RPA-HA), que tem como objetivo o financiamento de operações de reabilitação de edifícios com idade igual ou superior a 30 anos que se destinam predominantemente a arrendamento nos regimes de renda condicionada
  • Reabilitar para Arrendar (RPA), que se traduz no financiamento para reabilitação ou reconstrução de edifícios cujo uso seja maioritariamente habitacional e cujos fogos se destinem a arrendamento nos regimes de renda apoiada ou condicionada;
  • Regime Excecional para a Reabilitação Urbana (RERU), conjunto de normas que dispensa as obras de reabilitação urbana do cumprimento de determinadas normas técnicas aplicáveis à construção;
  • Áreas de Reabilitação Urbana (ARU/ORU);
  • Benefícios fiscais, quanto ao IVA (taxa reduzida de 6%), isenção de IMT e IMI.

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