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Direito do Urbanismo
Do ponto de vista jurídico, o Direito do Urbanismo apresenta-se como uma parte especial do direito administrativo. Esta área jurídica tem como principal enfoque o estudo da legislação reguladora da atividade urbanística, mormente no que respeita à ordenação dos espaços habitáveis. Os interesses em causa (interesses públicos e o seu confronto com os interesses privados), as entidades envolvidas, os instrumentos jurídicos utilizados e as garantias (administrativas e contenciosas) são importantes matérias às quais esta área jurídica dá resposta.
O Direito do Urbanismo está relacionado com o ordenamento do território e baseia-se na premissa de, através de instrumentos de desenvolvimento e de planificação territorial, procurar-se corrigir os desequilíbrios territoriais. Estes instrumentos de desenvolvimento e de planificação territorial, os chamados planos, resultam da combinação de um desenho arquitetónico e da regulação jurídica adequada, feita através de uma lei ou regulamento, e estabelecem-se a nível nacional, regional e municipal. A nível nacional, embora também existam programas setoriais e especiais que visam setores específicos (estradas ou aeroportos, por exemplo), destaca-se o Programa Nacional da Política de Ordenamento do Território (PNPOT), um instrumento que visa o desenvolvimento de todo o território nacional, sendo o quadro de referência para os demais planos territoriais, tanto a nível regional, como municipal. Os planos municipais primam pela especificidade de planificação territorial. Enquanto o Plano Diretor Municipal (PDM) afeta todo o espaço territorial a determinado fim, existem planos de urbanização relativos a zonas urbanas específicas e, ainda, planos de pormenor referentes a apenas uma parcela do plano de urbanização, correspondente a zonas com necessidades muito específicas e próprias. Estes planos, interligados entre si, são imperativos, quer para as entidades públicas que os aprovam, quer para os particulares, daí que se exija a harmonização de interesses públicos e privados que possam confluir. Assim, na aprovação dos planos deve-se identificar todos os interesses em causa, e confrontar o sacrifício imposto aos particulares com os benefícios de interesse público a salvaguardar, sendo que todos os sacrifícios impostos aos direitos do cidadão que excedam a respetiva base legal, têm um correspondente direito de indemnização associado. Sendo os planos vinculativos, todas as operações urbanísticas (operações que incidem sobre os terrenos e visam prepará-los para receberem construções), obras de urbanização (criação de infraestruturas que incidam nas condições de habitabilidade do local) e obras de edificação (obras de construção, reconstrução, alteração e ampliação dos edifícios) devem obedecer e respeitar determinadas regras, por razões de estética, salubridade, circulabilidade, segurança e qualidade de vida. De modo a salvaguardar o respeito pela lei e regulamentos, todas estas operações devem ser submetidas a um controlo prévio, de acompanhamento ou posterior. Em relação ao controlo prévio, a figura central é a licença, que se refere a um ato de administração que toma uma decisão sobre uma pretensão do particular no plano de edificação e urbanização. Quando a licença é concedida, a Administração emite o alvará, o título que documenta a existência da licença (de construção de urbanização) ou da autorização de utilização. Atualmente, a tendência tem sido a desburocratização e simplificação do procedimento de licenciamento, reduzindo a sua necessidade o máximo possível, até porque os objetivos pretendidos pela licença prévia podem ser acautelados por outras vias, nomeadamente pela assinatura de um termo de responsabilidade ou por uma comunicação prévia, dirigida à Administração por via eletrónica. Assim, além de se tornar a Administração mais célere e económica através de procedimentos eletrónicos, também se tem estabelecido que certas obras estão isentas de qualquer controlo prévio, estando apenas sujeitas a um controlo posterior. Quanto a esta fiscalização posterior a que, em princípio, todas as obras estão sujeitas, destacam-se as inspeções e vistorias realizadas, depois de concluída a obra, por fiscais da câmara municipal territorialmente competente que visitam o local, e o livro de obra, que deve ser mantido no próprio local da obra e apresentado à entidade fiscalizadora sempre que tal for requisitado. Mais sobre Direito Imobiliário e UrbanismoServiços jurídicosCom escritório situado na cidade do Porto, fazemos desta área de atuação uma das nossas áreas de assessoria jurídica especializada e de atuação preferencial, e prestamos os seguintes serviços jurídicos.
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