Importante ramo do Direito que assume, cada vez mais nos nossos dias, um lugar de destaque, quer na vida do comum cidadão em geral, quer na área jurídica em particular. O Direito Imobiliário, enquanto ramo do Direito privado, tem as suas raízes alicerçadas no direito de propriedade e destina-se a regular aspetos tão versáteis como a compra a venda e imóveis, o arrendamento, a constituição de propriedade horizontal, as incorporações imobiliárias, entre outros. A complexidade e a necessidade de especialização neste ramo do Direito são cada vez mais prementes, atenta a volatilidade do mercado. 

É uma área de atuação do Direito que versa, essencialmente, sobre tudo o que se relacione com imóveis e a sua propriedade, abrangendo o imóvel rústico ou urbano, o espaço aéreo correspondente à sua superfície, bem como o subsolo ou tudo o que nele se contém, sendo apenas restringida por normas resultantes das relações de vizinhança e normas de direito público, que surgem da harmonização de interesses particulares do proprietário e de interesses públicos do Estado.
 
A propriedade de imóveis confere direitos específicos ao seu titular, desde logo, o poder de usar, usufruir, construir, alienar ou limitar o seu direito através da celebração de diferentes negócios, como a compra e venda, arrendamento e empreitada.
 
A compra e venda é o contrato através do qual se transmite o direito de propriedade sobre um imóvel, mediante o pagamento de um preço. Há várias modalidades de venda com especificidades próprias, nomeadamente a venda de bens futuros (pense-se na venda de uma fração autónoma de um edifício ainda por construir), a venda com reserva de propriedade até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte (como o pagamento do preço) e a locação-venda, que desempenha a função da venda a prestações com reserva de propriedade, ou seja, só se transfere a propriedade do imóvel no fim do pagamento de todas as rendas convencionadas.
 
Arrendamento é o contrato de locação que versa sobre imóveis, podendo ser rústico (prédios rústicos) e urbano (prédios urbanos), para fins habitacionais ou não, como no caso do estabelecimento comercial. Trata-se de um contrato em que o titular do direito de propriedade, ao invés de alienar a sua propriedade, proporciona o seu gozo a outrem, mediante o pagamento de um preço. Uma das questões centrais em relação aos contratos de arrendamento é a aplicação do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aos contratos celebrados previamente. Assim, há regimes transitórios quanto aos contratos celebrados antes de 1990 e entre 1990 e 2006, que beneficiam os arrendatários quanto, por exemplo, à possibilidade de denúncia do contrato pelo arrendatário.
 
Empreitada é o contrato pelo qual o empreiteiro se obriga perante o dono da obra, mediante o pagamento de um preço, a realizar certa obra, que pode consistir na construção, alteração ou reparação do imóvel.
 
Em relação a todos estes contratos, há imposições legais em relação às formalidades a cumprir,  quanto aos direitos e deveres estabelecidos para cada uma das partes, e possíveis vicissitudes decorrentes da sua violação.
 
Ainda, há regras específicas para dois fenómenos do direito de propriedade: a compropriedade e a propriedade horizontal, comumente designada condomínio.
 
A compropriedade consiste em vários direitos de propriedade que incidem sobre quotas do bem imóvel globalmente considerado (pense-se na compra de uma casa por duas pessoas). O problema central neste regime é saber quais os poderes de cada comproprietário, que atos é que pode praticar sem autorização do outro.
 
A propriedade horizontal é a propriedade que incide não sobre um edifício na sua estrutura unitária, mas as várias frações componentes desse mesmo edifício que constituam unidades independentes. Tem uma natureza dualista, sendo integrada pelo direito de plena propriedade sobre cada fração, unidade habitacional, podendo usá-la, frui-la, arrendá-la e receber as rendas, sem necessidade de submeter a sua decisão a aprovação da assembleia de condóminos, e um direito de comunhão sobre as partes comuns. 

Propriedade de imóveis

A propriedade de imóveis, rústicos ou urbanos, abrange o espaço aéreo correspondente à sua superfície, bem como o subsolo, com tudo o que neles se contém e que não seja desintegrado do seu domínio por lei ou negócio jurídico. Esta ressalva refere-se, por exemplo, ao caso de riquezas subterrâneas que são bens integrados no domínio público.

O direito de propriedade de imóveis pode ser adquirido por:
  • Contrato (por exemplo, contrato de compra e venda);
  • Sucessão por morte;
  • Usucapião;
  • Acessão.

Trata-se de um direito real que confere ao seu titular o direito de pleno uso, gozo, fruição e disposição do imóvel e atribui direitos específicos como o direito de demarcação, de tapagem, de construção, de plantação de arbustos, entre outros.

Apesar de conferir poderes relativamente indeterminados, é limitado pelas restrições impostas por lei, desde logo, as derivadas da coexistência entre vizinhos (exemplo: emissão de fumo e produção de ruídos) e de direito público (exemplo: expropriação).
 
A propriedade está dotada de garantia jurídica, pelo que a violação do direito de propriedade permite o recurso a meios judiciais. Assim, o proprietário pode intentar uma ação de reivindicação contra o possuidor ou detentor da coisa, para que lhe seja restituído o imóvel. ​

Compra e venda de imóveis

A compra e venda de imóveis é o contrato através do qual se transmite a propriedade de um imóvel, mediante o pagamento de um preço, pelo que se trata de uma das formas de aquisição do direito de propriedade.

Em regra, este negócio jurídico pode ser celebrado entre todas as pessoas singulares e/ou coletivas que para tal ato tenham capacidade. Contudo, a lei veda a celebração do contrato de compra e venda entre determinadas pessoas:

  • Venda a filhos ou netos, se os outros filhos ou netos não consentirem na venda;
  • Compra de bens do incapaz pelos seus pais, tutor, administrador legal ou protutor, sem autorização do tribunal;
  • Venda entre cônjuges, exceto quando se encontrem separados judicialmente de pessoas e bens;
  • Compra de bens da massa insolvente pelo administrador de insolvência.

Há diferentes modalidades de compra e venda de imóveis, designadamente:

  • Venda de bens futuros, sempre que o vendedor aliena bens que não existem ao tempo da declaração negocial, que não estão em seu poder ou a que ele não tem direito;
  • Venda com reserva de propriedade, em que o vendedor reserva para si a propriedade até ao cumprimento total ou parcial das obrigações do comprador ou até à verificação de qualquer outro evento, muito comum na compra e venda a crédito (exemplo: cláusula de reserva da propriedade a favor do financiador);
  • Locação-venda, com a cláusula de que o imóvel só se tornará propriedade do locatário depois de satisfeitas todas as rendas pactuadas;

Uma particularidade é que o contrato de compra e venda de imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.

Doação de imóveis

A doação é um contrato pelo qual uma pessoa, por espírito de liberalidade e à custa do seu património, dispõe gratuitamente do imóvel, pelo que se trata de uma das formas de aquisição do direito de propriedade.

A doação pode ser feita por todas as pessoas singulares e coletivas que para tal ato tenham capacidade. Por outro lado, mesmo quem não tenha capacidade para contratar pode aceitar doações (exemplo: doação a nascituros concebidos ou não concebidos).

A doação é um negócio jurídico com algumas particularidades, principalmente quando comparado com a compra e venda. Assim:

  • É proibida a doação de bens futuros;
  • É proibida, salvo exceções, a doação por morte;
  • É permitida a doação a filhos e netos; contudo, está sujeita à colação, ou seja, os descendentes que pretendem entrar na sucessão do ascendente devem restituir à massa da herança, para igualação da partilha, os bens que lhes foram doados;
  • É permitida a doação entre casados;
  • É permitida a doação para casamento feita por um dos esposados ao outro, pelos dois reciprocamente, ou por terceiro a um ou ambos, mesmo que produza os seus efeitos por morte do doador, desde que feita na convenção antenupcial;
  • O doador tem a faculdade de reservar para si ou para terceiro o usufruto dos bens doados;
  • O doador pode estipular a reversão da coisa doada, que se dá no caso de o doador sobreviver ao donatário, ou a este e a todos os seus descendentes;
  • O contrato de doação de imóveis, à semelhança da compra e venda, só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.

Empreitada

A empreitada é um contrato pelo qual uma das partes, o empreiteiro, se obriga em relação à outra, o dono da obra, a realizar certa obra, mediante um preço. A realização de uma obra pode abranger não só a construção, mas também a reparação, alteração, modificação ou demolição de uma coisa, que pode ser móvel ou imóvel.

Em relação à empreitada de construção, a transferência de propriedade segue um regime especial. Assim, e quanto à empreitada de construção de coisa imóvel, a propriedade pertence ao dono da obra se este for o proprietário do solo. Já se o empreiteiro for o proprietário do solo, a propriedade da obra, e portanto, do imóvel, só se transmite por negócio autónomo.

Em caso de defeito da obra decorrente de responsabilidade do empreiteiro, a lei atribui uma série de direitos de reação ao dono da obra, que caducam no prazo de 1 ano a contar da aceitação da obra, designadamente:

  • Eliminação de defeitos;
  • Nova construção;
  • Redução do preço;
  • Resolução do contrato;
  • Indemnização.

Há, ainda, uma garantia suplementar, um prazo de 5 anos a contar da entrega do imóvel quando este é destinado a longa duração. ​

Compropriedade

A compropriedade, ou propriedade em comum, existe quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo imóvel. Consiste, no fundo, em vários direitos de propriedade que incidem sobre quotas, que podem ser quantitativamente iguais ou diferentes, do mesmo bem.

Os comproprietários exercem em conjunto os poderes que pertencem ao proprietário singular, mas há atos que podem ser praticados isoladamente e outros que exigem o acordo da maioria ou mesmo a unanimidade:

  • Atos que podem ser praticados isoladamente:
    • Uso do imóvel, desde que não empregue para fim diferente nem prive os demais comproprietários;
    • Dispor ou onerar a sua quota ou parte dela;
    • Ação de reivindicação.
  • Atos que exigem a maioria ou unanimidade dos comproprietários para serem praticados:
    • Atos de administração do imóvel;
    • Disposição ou oneração de todo o imóvel ou de uma parte especificada.

Atente-se que nenhum comproprietário pode ser obrigado a permanecer na indivisão, pelo que qualquer comproprietário pode adquirir as quotas dos restantes ou exigir a divisão, de forma amigável ou através de uma processo especial de divisão de coisa comum, salvo se tiver sido estabelecida uma cláusula de indivisão. ​

Propriedade horizontal

A propriedade horizontal é um regime de propriedade que incide não sobre um edifício na sua estrutura unitária, mas sobre as frações autónomas que compõem esse mesmo edifício. Trata-se, em linguagem corrente, de um edifício em regime de condomínio.   

A propriedade horizontal pode ser constituída por:
  • Negócio jurídico;
  • Usucapião;
  • Decisão administrativa;
  • Decisão judicial, proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.

É no titulo constitutivo que são especificadas as várias frações, atribuindo-lhes um valor expresso em percentagem ou permilagem. Também se pode especificar, nomeadamente, o fim a que se destina cada fração ou parte comum e o regulamento do condomínio. Este título só pode ser modificado por escritura pública ou documento particular autenticado e exige a unanimidade dos condóminos.

Esta propriedade é composta por um direito de plena propriedade sobre a fração enquanto unidade independente e um direito de comunhão sobre as partes comuns.

Assim, cada condómino é:
  • Proprietário exclusivo da fração que lhe pertence, tendo os poderes normais de um proprietário (uso, fruição e disposição), sendo apenas limitado pelas regras de vizinhança e algumas disposições especiais da propriedade horizontal;
  • Comproprietário das partes comuns do edifício, cuja administração compete à assembleia dos condóminos e a um administrador, sendo que cada condómino tem encargos de conservação e fruição do imóvel.

Servidões prediais

Servidão predial é o encargo imposto num prédio (o serviente) em proveito exclusivo de outro prédio pertencente a dono diferente (o dominante). No fundo, consubstancia uma relação de serviço entre dois imóveis.

As servidões prediais podem ser constituídas por:

  • Contrato;
  • Testamento;
  • Usucapião;
  • Destinação do pai de família;
  • Decisão administrativa;
  • Sentença judicial.

Nas últimas duas formas de constituição de servidão predial já estamos perante aquilo a que se chama uma servidão legal, constituída sem a vontade de ambas as partes. Trata-se de um direito de constituir coercivamente uma servidão sobre um imóvel alheio, mediante o pagamento de uma indemnização.

Uma das hipóteses mais comuns é a servidão legal de passagem, em que o proprietário de um prédio que não tenha comunicação com a via pública pode exigir a constituição de servidões legais de passagem sobre os terrenos vizinhos. ​

Usucapião

A usucapião de imóveis (“adquirir pelo uso”) consiste na aquisição do direito de propriedade pelo exercício ininterrupto da posse do bem imóvel durante um certo período de tempo.

Para que a usucapião seja reconhecida devem estar cumpridos certos requisitos:
  • Posse pública, não tomada ocultamente, havendo a possibilidade de ser conhecida pelos interessados;
  • Posse pacífica, não constituída com violência, adquirida sem qualquer tipo de coação física ou moral;
  • Título de aquisição;
  • Registo;
  • Boa fé.

Os últimos três requisitos, ao contrário dos primeiros, não têm obrigatoriamente que estar cumpridos, apenas influindo no prazo que deve estar cumprido para ser possível adquirir o imóvel por usucapião. Assim, a usucapião tem lugar:

  • Havendo título de aquisição e registo:
    • Sendo de boa fé, quando tiver durado 10 anos;
    • Sendo de má fé, quando tiver durado 15 anos.
  • Não havendo registo do título de aquisição, mas registo da mera posse:
    • Sendo de boa fé, quando tiver durado 5 anos;
    • Sendo de má fé, quando tiver durado 10 anos.
  • Não havendo registo do título de aquisição nem da mera posse:
    • Sendo de boa fé, quando tiver durado 15 anos;
    • Sendo de má fé, quando tiver durado 20 anos. ​

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