Com o crescimento da atividade turística, tem aumentado consideravelmente o número de registos de estabelecimentos de alojamento local, regulados pelo Regime de Autorização de Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, desde 2014.
 
É considerado estabelecimento de alojamento local aquele que, não reunindo os requisitos de empreendimento turístico, preste serviços de alojamento, mediante remuneração. Como aspetos essenciais ressalta-se o registo obrigatório antes da entrada em funcionamento, a possibilidade de limitação ao número de estabelecimento em “áreas de contenção” e a obrigatoriedade do cumprimento de certos requisitos, como a celebração de seguro multirriscos e a existência de um livro de reclamações.

Assim, a figura do Alojamento Local foi criada para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para os empreendimentos turísticos. Aplica-se o regime jurídico de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, definindo-os como todos aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração.
 
Existem, desde logo, quatro modalidades de estabelecimento de alojamento local, sendo elas a moradia (unidade de alojamento constituída por edifício autónomo, de caráter unifamiliar), apartamento (unidade de alojamento constituída por fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente), estabelecimento de hospedagem (unidade de alojamento constituída por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente), que pode utilizar a designação de hostel se a unidade de alojamento predominante for o dormitório, e quartos (exploração de alojamento local feita na residência do locador, sendo a unidade de alojamento o quarto).
 
Antes da entrada em funcionamento do estabelecimento de alojamento local, é obrigatório o registo do mesmo, tratando-se de condição necessária para a sua exploração.

Este registo é efetuado mediante comunicação prévia com prazo, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente e realizada através do Balcão Único Eletrónico, de onde devem constar, nomeadamente, a identificação do titular da exploração do estabelecimento, o nome adotado, a capacidade e a data pretendida de abertura ao público, e a que devem ser juntos documentos como um termo de responsabilidade assegurando a idoneidade do edifício e uma cópia simples da declaração de início de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.

Caso o Presidente da Câmara Municipal não se oponha, com fundamento, por exemplo, na violação das restrições à instalação decididas pelo município, é atribuído um número de registo ao estabelecimento de alojamento local, que constitui o único título válido de abertura ao público.
 
Um aspeto particular, recentemente introduzido, contendente com o fundamento de oposição referido, é que a câmara municipal pode, com vista a preservar a realidade social dos bairros e lugares, aprovar a existência de áreas de contenção, impondo limites ao número de estabelecimentos de alojamento local em determinado território.

Em relação aos requisitos, todos os estabelecimentos de alojamento local devem, designadamente, apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos, estar ligados à rede pública de abastecimento de água, estar dotados de mobiliário, equipamento e utensílios adequados, dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade, reunir sempre condições de higiene e limpeza.

Mais, o titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de multirriscos de responsabilidade civil, que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.

Finalmente, é obrigatório que qualquer estabelecimento de alojamento local disponha de um livro de reclamações, disponibilizado em português, inglês e mais duas línguas estrangeiras, e que contenha as regras de funcionamento do estabelecimento e o contacto telefónico do proprietário, e, ainda, que tenha afixado uma placa identificativa, ou junto à entrada principal, no caso dos hostels, ou junto à entrada do estabelecimento, nos restantes casos.
 
Por fim, a fiscalização pelo cumprimento das regras de exploração do estabelecimento de alojamento local e a aplicação das respetivas coimas e sanções acessórias compete à ASAE e à câmara municipal territorialmente competente, sendo esta última a entidade competente para decidir sobre o pedido de encerramento do estabelecimento de alojamento local, instalado em edifício em propriedade horizontal, efetuado pela assembleia de condóminos (por deliberação fundamentada de mais de metade da permilagem).

Modalidades de alojamento local

Os estabelecimentos de alojamento local, que prestam serviços de alojamento temporário mediante remuneração, devem integrar-se numa de quatro modalidades:

  • Moradia: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
 
  • Apartamento: o estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente;
 
  • Estabelecimentos de hospedagem: o estabelecimento de alojamento local cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Estes estabelecimentos de hospedagem podem utilizar a denominação “hostel” quando a unidade de alojamento predominante for o dormitório (mínimo de quatro camas por dormitório);
 
  • Quartos, quando as unidades de alojamento são constituídas por um máximo de três quartos e se localizam na residência do locador.

Constituição e registo do estabelecimento de alojamento local

​O registo dos estabelecimentos de alojamento local é obrigatório e condição necessária para a sua exploração.

Este registo é feito efetuado mediante comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, através do Balcão Único Eletrónico, acedido através do sítio da internet “Portal do Cidadão” ou “Balcão do Empreendedor”.

Desta comunicação prévia devem constar as seguintes informações:
  • Autorização de utilização ou título de utilização do imóvel;
  • Identificação do titular da exploração do estabelecimento;
  • Endereço do titular da exploração do estabelecimento;
  • Nome adotado pelo estabelecimento;
  • Capacidade do estabelecimento;
  • Data pretendida de abertura ao público;
  • Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.

Também devem ser juntos os seguintes documentos:
  • Cópia do documento de identificação ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial do titular da exploração do estabelecimento;
  • Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento;
  • Cópia da caderneta predial urbana;
  • Cópia do contrato de arrendamento;
  • Cópia da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços;
  • Ata da assembleia de condóminos autorizando instalação de hostel;
  • Modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade.

​Não havendo oposição à comunicação prévia com prazo, é emitido pelo Balcão Único Eletrónico um documento que contém o número de registo do estabelecimento de alojamento local, sendo este o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.

Áreas de contenção

​O regime de autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, prevê que a câmara municipal territorialmente competente possa aprovar, por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção para instalação de novo alojamento local, impondo limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território.

Em relação ao regime aplicável a estas áreas de contenção, temos que:
  • As áreas de contenção aprovadas por cada município devem ser comunicadas ao Turismo de Portugal, I.P., que introduz essa referência de limitação de novos registos no Balcão Único Eletrónico;
  • As áreas de contenção devem ser reavaliadas, no mínimo, de 2 em 2 anos, devendo as conclusões ser remetidas ao Turismo de Portugal, I.P.;
  • A instalação de novos estabelecimentos nestas áreas de contenção carece de autorização expressa da câmara;
  • Nas áreas de contenção o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de 7 estabelecimentos.

Ainda, os municípios podem suspender por um máximo de 1 ano a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do regulamento a aprovar, de modo a que não se perca o seu efeito útil.

No uso desta faculdade, a Câmara Municipal de Lisboa aprovou a suspensão da autorização de novos registos de estabelecimentos de alojamento local em determinadas áreas da Cidade (Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Alfama e Mouraria).

Requisitos dos estabelecimentos de alojamento local

Os estabelecimentos de alojamento local devem obedecer aos seguintes requisitos:

  • Capacidade máxima de 9 quartos e 30 utentes, à exceção da modalidade de “quartos” e “hostel”;
  • Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
  • Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;
  • Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
  • Estar dotados de água corrente quente e fria;
  • A unidade de alojamento que constitui o estabelecimento de alojamento local:
    • Ter uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior;
    • Estar dotada de mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
    • Dispor de um sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
    • Dispor de portas equiparadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.
  • As instalações sanitárias disporem de um sistema de segurança que garanta a privacidade;
  • Apresentar condições de higiene e limpeza;
  • Ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras;
  • Cumprir as regras de segurança contra riscos de incêndio;
  • Celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil;
  • Afixar placa identificada;
  • Dispor de livro de reclamações.

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