​Área jurídica iminentemente prática, em plena conexão com os vários ramos do Direito, sobretudo com o Direito Imobiliário. O setor dos registos visa dar forma pública, através de documentos autênticos ou autenticados, ao direito de propriedade detido por qualquer cidadão ou empresa. 

Por outras palavras, o Registo Predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios rústicos (terrenos), urbanos (edifícios) e mistos (terrenos com construção). Para tal, estão sujeitos a registo, nomeadamente, os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão, os factos jurídicos que determinem a constituição ou modificação da propriedade horizontal, as operações resultantes de estruturação de compropriedade e o arrendamento por mais de seis anos.
 
Enquanto que os bens móveis, na sua grande maioria, não estão sujeitos a registo obrigatório, salvo algumas exceções, como os automóveis e aeronaves, os bens imóveis devem, de facto, ser, obrigatoriamente, registados. 
 
A grande importância do registo surge da garantia, segurança e certeza que advém da publicidade que é dada aos factos inscritos. É através do registo que qualquer pessoa pode ficar a saber qual a composição de determinado prédio, a quem pertence e se está onerado, por exemplo, por alguma hipoteca ou algum direito de habitação (faculdade de usar o imóvel constituída a favor de alguém que não o proprietário), ou até se se encontra arrendado a terceiros.
 
A inscrição no registo acaba por ser um instrumento bastante útil para quem pretende adquirir um imóvel, pois permite, por exemplo, que o adquirente se proteja e não celebre um contrato de compra e venda de um imóvel com quem careça de legitimidade para o fazer, podendo obter a correspondente Certidão de Registo Predial em qualquer Conservatória de Registo Predial ou online. 
 
O registo não é constitutivo de direitos, é apenas declarativo, já que o seu primeiro fim é, precisamente, dar publicidade à situação jurídica dos prédios, e não atribuir a propriedade à pessoa que nele aparece inscrita como proprietária, pois a titularidade do direito de propriedade advém da própria validade de aquisição, não da inscrição do registo.
 
Contudo, esta inscrição no registo é relevante para assegurar a segurança e certeza jurídica no campo das relações privadas, em relação a contratos que têm como objeto imóveis. Na prática, um imóvel que não tenha sido registado atempadamente pode originar efeitos perversos para o titular do direito de propriedade.
 
Desde logo, a inscrição no registo cria a presunção de que a titularidade do direito pertence a quem aparece inscrito no registo. É uma presunção relativamente à qual pode ser feita prova em contrário, mas o ónus da prova estará do lado do «verdadeiro» proprietário. Também, seguindo um princípio de ordem cronológica, só de pode inscrever um direito no registo se o último nome que nele constar for da pessoa que pretende transmitir o imóvel.
 
Finalmente, o efeito central da inscrição no registo, e aquele que pode originar mais problemas, é que enquanto os factos sujeitos a registo, aqueles que constam do Código de Registo Predial, não forem registados, não podem ser invocados perante terceiros, isto é, perante todos aqueles que adquiram sobre o mesmo objeto, neste caso sobre o imóvel, direitos conflituantes. 

Processo de registo predial

O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, sejam eles rústicos (terrenos), urbanos (edifícios) ou mistos (terrenos com construção).

Estão obrigatoriamente sujeitos a este registo, designadamente:
  • Os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão;
  • Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica;
  • As operações de loteamento, de estruturação de compropriedade e de reparcelamento;
  • A hipoteca;
  • A locação;
  • A penhora;
  • O arresto.

O registo efetua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade e pode ser efetuado pessoalmente ou por via eletrónica. Todos os pedidos de registo predial podem ser efetuados através da Internet, em http://www.predialonline.mj.pt/PredialOnline/, por qualquer cidadão com um cartão de cidadão válido e a assinatura digital ativa ou por advogado, notário ou solicitador, exceto:
  • Processos de justificação, quando não existe documento que comprove a propriedade do imóvel;
  • Processos de retificação;
  • Processos de impugnação da decisão do conservador.

O pedido de registo deve conter:
  • Identificação do apresentante;
  • Indicação dos factos e dos prédios a que respeita;
  • Relação dos documentos que o instruem, sendo que é, desde logo, requerido documento que prove a inscrição do prédio na matriz ou da pendência do pedido de alteração ou retificação.

Informação cadastral simplificada

Em 2017, criou-se o sistema de informação cadastral simplificada para identificação da estrutura fundiária e da titularidade dos prédios rústicos (terrenos) e mistos (edifícios com terreno) e o Balcão Único do Prédio (BUPi), enquanto plataforma eletrónica que reúne informação relevante sobre o prédio.

Com esta medida, pretende-se que se proceda ao registo de todos os prédios e à identificação da sua localização e limites, harmonizando-se a informação entre as várias entidades, como o Instituto dos Registos e do Notariado, a Autoridade Tributária e Aduaneira, a Direção-Geral do Território, o Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, o Instituto da Conservação da Natureza e Florestas e os municípios, de modo a que se garanta uma proteção eficaz da propriedade.

Neste sentido, foram criados:
  • Procedimento de representação gráfica georreferenciada, que consiste na configuração geométrica dos prédios a realizar, pelo titular, por via eletrónica, ou num balcão BUPi com um técnico habilitado;
  • Procedimento especial de registo de prédio rústico e misto omisso;
  • Procedimento de identificação, inscrição e registo de prédio sem dono conhecido.

​Atualmente, este projeto apenas abrange os municípios de Alfãndega da Fé, Caminha, Castanheira de Pera, Figueiró dos Vinhos, Góis, Pampilhosa da Serra, Pedrógão Grande, Penela, Proença-a-Nova e Sertã, mas pode vir a ser expandido a todo o território nacional.

Justificação relativa ao trato sucessivo

A justificação de direitos sobre prédios é um meio adequado à obtenção de um título que comprove o direito de propriedade, podendo ser obtida:
  • Por escritura de justificação notarial;
  • Por decisão proferida no âmbito do processo de justificação previsto no Código do Registo Predial.

Há diferentes espécies de justificações relativas ao trato sucessivo:
  • Justificação para estabelecimento do trato sucessivo, que tem como finalidade obter a primeira inscrição de aquisição relativamente a prédios que se encontrem por descrever ou descritos, mas sem inscrição de aquisição de mera posse;
  • Justificação para reatamento do trato sucessivo, relativamente a prédios descritos, nos casos em que a sequência das aquisições não tenha sido interrompida por abandono do proprietário, mas se verifique a falta de documento aquisitivo;
  • Justificação para estabelecimento do novo trato sucessivo, relativamente a prédios descritos, nos casos em que a sequência das aquisições tenha sido interrompida por abandono do proprietário.

O processo de justificação para solicitar o reconhecimento do direito em causa inicia-se com a apresentação do pedido pelo pretenso titular do direito ou por quem demonstre ter legítimo interesse no registo, devendo apresentar testemunhas e documentos que comprovem:
  • Em relação à justificação para estabelecimento do trato sucessivo, a causa de aquisição e as razões que impossibilitam a sua comprovação pelos meios normais;
  • Em relação à justificação para reatamento do trato sucessivo, as sucessivas transmissões operadas a partir do titular inscrito e as razões que impedem a comprovação pelos meios normais das transmissões;
  • Em relação à justificação para estabelecimento do novo trato sucessivo, as circunstâncias em que se baseia a aquisição originária e as transmissões que a tenham antecedido e as subsequentes.

​A decisão do processo de justificação é publicada, oficiosa e imediatamente, em https://www.predialonline.pt/PredialOnline/, e pode ser impugnada, a todo o tempo, pelo Ministério Público e por qualquer interessado.

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