​Área jurídica iminentemente prática, em plena conexão com os vários ramos do Direito, sobretudo com o Direito Imobiliário. O setor dos registos visa dar forma pública, através de documentos autênticos ou autenticados, ao direito de propriedade detido por qualquer cidadão ou empresa. 

Por outras palavras, o Registo Predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios rústicos (terrenos), urbanos (edifícios) e mistos (terrenos com construção). Para tal, estão sujeitos a registo, nomeadamente, os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão, os factos jurídicos que determinem a constituição ou modificação da propriedade horizontal, as operações resultantes de estruturação de compropriedade e o arrendamento por mais de seis anos.
 
Enquanto que os bens móveis, na sua grande maioria, não estão sujeitos a registo obrigatório, salvo algumas exceções, como os automóveis e aeronaves, os bens imóveis devem, de facto, ser, obrigatoriamente, registados. 
 
A grande importância do registo surge da garantia, segurança e certeza que advém da publicidade que é dada aos factos inscritos. É através do registo que qualquer pessoa pode ficar a saber qual a composição de determinado prédio, a quem pertence e se está onerado, por exemplo, por alguma hipoteca ou algum direito de habitação (faculdade de usar o imóvel constituída a favor de alguém que não o proprietário), ou até se se encontra arrendado a terceiros.
 
A inscrição no registo acaba por ser um instrumento bastante útil para quem pretende adquirir um imóvel, pois permite, por exemplo, que o adquirente se proteja e não celebre um contrato de compra e venda de um imóvel com quem careça de legitimidade para o fazer, podendo obter a correspondente Certidão de Registo Predial em qualquer Conservatória de Registo Predial ou online. 
 
O registo não é constitutivo de direitos, é apenas declarativo, já que o seu primeiro fim é, precisamente, dar publicidade à situação jurídica dos prédios, e não atribuir a propriedade à pessoa que nele aparece inscrita como proprietária, pois a titularidade do direito de propriedade advém da própria validade de aquisição, não da inscrição do registo.
 
Contudo, esta inscrição no registo é relevante para assegurar a segurança e certeza jurídica no campo das relações privadas, em relação a contratos que têm como objeto imóveis. Na prática, um imóvel que não tenha sido registado atempadamente pode originar efeitos perversos para o titular do direito de propriedade.
 
Desde logo, a inscrição no registo cria a presunção de que a titularidade do direito pertence a quem aparece inscrito no registo. É uma presunção relativamente à qual pode ser feita prova em contrário, mas o ónus da prova estará do lado do «verdadeiro» proprietário. Também, seguindo um princípio de ordem cronológica, só de pode inscrever um direito no registo se o último nome que nele constar for da pessoa que pretende transmitir o imóvel.
 
Finalmente, o efeito central da inscrição no registo, e aquele que pode originar mais problemas, é que enquanto os factos sujeitos a registo, aqueles que constam do Código de Registo Predial, não forem registados, não podem ser invocados perante terceiros, isto é, perante todos aqueles que adquiram sobre o mesmo objeto, neste caso sobre o imóvel, direitos conflituantes. 

Processo de registo predial

O registo predial destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, sejam eles rústicos (terrenos), urbanos (edifícios) ou mistos (terrenos com construção).

Estão obrigatoriamente sujeitos a este registo, designadamente:
  • Os factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a aquisição ou a modificação dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão;
  • Os factos jurídicos que determinem a constituição ou a modificação da propriedade horizontal e do direito de habitação periódica;
  • As operações de loteamento, de estruturação de compropriedade e de reparcelamento;
  • A hipoteca;
  • A locação;
  • A penhora;
  • O arresto.

O registo efetua-se mediante pedido de quem tenha legitimidade e pode ser efetuado pessoalmente ou por via eletrónica. Todos os pedidos de registo predial podem ser efetuados através da Internet, em http://www.predialonline.mj.pt/PredialOnline/, por qualquer cidadão com um cartão de cidadão válido e a assinatura digital ativa ou por advogado, notário ou solicitador, exceto:
  • Processos de justificação, quando não existe documento que comprove a propriedade do imóvel;
  • Processos de retificação;
  • Processos de impugnação da decisão do conservador.

O pedido de registo deve conter:
  • Identificação do apresentante;
  • Indicação dos factos e dos prédios a que respeita;
  • Relação dos documentos que o instruem, sendo que é, desde logo, requerido documento que prove a inscrição do prédio na matriz ou da pendência do pedido de alteração ou retificação.

Informação cadastral simplificada

Em 2017, criou-se o sistema de informação cadastral simplificada para identificação da estrutura fundiária e da titularidade dos prédios rústicos (terrenos) e mistos (edifícios com terreno) e o Balcão Único do Prédio (BUPi), enquanto plataforma eletrónica que reúne informação relevante sobre o prédio.

Com esta medida, pretende-se que se proceda ao registo de todos os prédios e à identificação da sua localização e limites, harmonizando-se a informação entre as várias entidades, como o Instituto dos Registos e do Notariado, a Autoridade Tributária e Aduaneira, a Direção-Geral do Território, o Instituto de Financiamento da Agricultura e Pescas, o Instituto da Conservação da Natureza e Florestas e os municípios, de modo a que se garanta uma proteção eficaz da propriedade.

Neste sentido, foram criados:
  • Procedimento de representação gráfica georreferenciada, que consiste na configuração geométrica dos prédios a realizar, pelo titular, por via eletrónica, ou num balcão BUPi com um técnico habilitado;
  • Procedimento especial de registo de prédio rústico e misto omisso;
  • Procedimento de identificação, inscrição e registo de prédio sem dono conhecido.

​Atualmente, este projeto apenas abrange os municípios de Alfãndega da Fé, Caminha, Castanheira de Pera, Figueiró dos Vinhos, Góis, Pampilhosa da Serra, Pedrógão Grande, Penela, Proença-a-Nova e Sertã, mas pode vir a ser expandido a todo o território nacional.

Justificação relativa ao trato sucessivo

A justificação de direitos sobre prédios é um meio adequado à obtenção de um título que comprove o direito de propriedade, podendo ser obtida:
  • Por escritura de justificação notarial;
  • Por decisão proferida no âmbito do processo de justificação previsto no Código do Registo Predial.

Há diferentes espécies de justificações relativas ao trato sucessivo:
  • Justificação para estabelecimento do trato sucessivo, que tem como finalidade obter a primeira inscrição de aquisição relativamente a prédios que se encontrem por descrever ou descritos, mas sem inscrição de aquisição de mera posse;
  • Justificação para reatamento do trato sucessivo, relativamente a prédios descritos, nos casos em que a sequência das aquisições não tenha sido interrompida por abandono do proprietário, mas se verifique a falta de documento aquisitivo;
  • Justificação para estabelecimento do novo trato sucessivo, relativamente a prédios descritos, nos casos em que a sequência das aquisições tenha sido interrompida por abandono do proprietário.

O processo de justificação para solicitar o reconhecimento do direito em causa inicia-se com a apresentação do pedido pelo pretenso titular do direito ou por quem demonstre ter legítimo interesse no registo, devendo apresentar testemunhas e documentos que comprovem:
  • Em relação à justificação para estabelecimento do trato sucessivo, a causa de aquisição e as razões que impossibilitam a sua comprovação pelos meios normais;
  • Em relação à justificação para reatamento do trato sucessivo, as sucessivas transmissões operadas a partir do titular inscrito e as razões que impedem a comprovação pelos meios normais das transmissões;
  • Em relação à justificação para estabelecimento do novo trato sucessivo, as circunstâncias em que se baseia a aquisição originária e as transmissões que a tenham antecedido e as subsequentes.

​A decisão do processo de justificação é publicada, oficiosa e imediatamente, em https://www.predialonline.pt/PredialOnline/, e pode ser impugnada, a todo o tempo, pelo Ministério Público e por qualquer interessado.

Mais sobre Imobiliário e Construção

Serviços jurídicos

​Com escritório situado na cidade do Porto, fazemos desta área de atuação uma das nossas áreas de assessoria jurídica especializada e de atuação preferencial, e prestamos os seguintes serviços jurídicos.
Tel. (+351) 222 440 820
E-mail. [email protected]
Membro Associado da 
Associação Europeia de Advogados.
Áreas de atuação.
Legalização de Estrangeiros
Seguros
Proteção de Dados
Imobiliário e Construção
Heranças e Partilhas
Recuperação de Créditos
Insolvências
​+ Áreas
Contactos.
Telf.: (+351) 222 440 820
   
Fax: (+351) 220 161 680

E-mail: 
[email protected]

Porto | Portugal
  • Mais sobre Imobiliário e Construção
  • Newsletter
  • Artigos
  • Notas informativas
<
>
Para saber mais acerca desta área de atuação e dos serviços que prestamos.
Para consultar as Newsletter publicadas pelo escritório acerca desta área de atuação.
Para consultar os Artigos publicados pelo escritório acerca desta área de atuação.
Para consultar as Notas informativas publicadas pelo escritório acerca desta área de atuação.

Entre em contacto connosco.
Iremos ser breves!

Atualmente estamos presentes em vários canais.
Qualquer reunião ou consulta jurídica poderá ser prestada por videochamada. 
​Caso se encontre fora do país ou privilegie o digital, estamos preparados para o receber.

Esperamos por si.

Estamos online!
Acompanhe-nos através das redes sociais.

#stepuptothefuture

► COMO PODEMOS AJUDAR? ◄ ► COMO PODEMOS AJUDAR? ◄