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O contrato de arrendamento, celebrado entre senhorio e arrendatário, fixa os direitos e deveres a que as partes ficam adstritas, desde logo a obrigação do senhorio entregar o imóvel e a correspondente obrigação de pagamento da renda por parte do arrendatário.
A crescente procura de arrendamento, e a consequente inflação associada, tem sido um dos problemas mais prementes na área do Direito Imobiliário. O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) trouxe uma mudança substancial ao regime do arrendamento, nomeadamente pela extinção da renovação obrigatória, a criação de um procedimento especial de despejo e o regime de atualização das rendas, embora também tenha sido estabelecido um regime transitório mais benéfico para os contratos celebrados antes de 1990 e entre 1990 e 2006. O contrato de locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição. Assim, nestes termos, a locação desempenha uma importante função económica porque permite ao titular de determinada coisa obter rendimento, concedendo temporariamente o gozo dessa coisa, sem abdicar do direito correspondente e, por outro lado, permite a quem não tenha capacidade económica para adquirir os bens que o faça por uma quantia inferior. A locação é denominada de aluguer quando verse sobre coisa móvel e arrendamento quando recai sobre coisa imóvel. O arrendamento divide-se, desde logo, em arrendamento rústico, quando recaia sobre prédios rústicos, e arrendamento urbano, quando recaia sobre prédios urbanos, este último subdividindo-se, ainda, em arrendamento para fins habitacionais e arrendamento para fins não habitacionais. A modalidade de arrendamento que mais questões levanta será, sem dúvida, o arrendamento urbano, ao qual se aplica o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). Ao contrário do que acontece com o aluguer, que, em princípio, não está sujeito a forma especial, o contrato de arrendamento está sujeito a forma escrita e vincula as partes, o senhorio e o arrendatário, ao cumprimento de um conjunto de obrigações. Como principal obrigação do senhorio temos a entrega ao arrendatário do imóvel, sem vícios que não permitam realizar o fim a que se destina, sendo o senhorio responsável por todos aqueles que datem do momento da entrega, se não provar que os desconhecia sem culpa ou que eram conhecidos ou cognoscíveis pelo arrendatário. Também incumbe ao senhorio a obrigação de efetuar obras de conservação ordinária e extraordinária, sempre que sejam requeridas pela lei ou resultem do fim do contrato. Outra obrigação do senhorio de particular interesse é a de dar preferência ao arrendatário no caso de compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de 2 anos. Por sua vez, o arrendatário tem como principal obrigação o pagamento da renda, sendo que o seu montante pode ser objeto de alteração, desde logo, de acordo com o coeficiente de atualização, devendo esta alteração ser comunicada pelo senhorio ao arrendatário com a antecedência mínima de 30 dias. Em caso de mora do arrendatário, o senhorio tem o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização correspondente a 50% do que lhe for devido, salvo se o contrato for revolvido com base na falta de pagamento (aí, a resolução já é considerada sanção suficiente). Para cobrar estas rendas em atraso, atente-se que o próprio contrato de arrendamento, quando acompanhado de comprovativo de comunicação ao arrendatário da quantia em dívida, vale como título executivo. O contrato de arrendamento urbano está sujeito às causas gerais de extinção dos contratos, abrangendo a revogação, a resolução, a caducidade, a denúncia, no caso dos contratos de duração indeterminada, ou a oposição à renovação, no caso dos contratos a prazo. Estas duas últimas modalidades são particularmente importantes, pois foi o NRAU que aboliu definitivamente a renovação obrigatória nos contratos de arrendamento, admitindo a sua denúncia pelo senhorio para o termo do prazo ou com uma antecedência, hoje, estabelecida em dois anos nos contratos de duração indeterminada. No entanto, o NRAU estabelece dois regimes transitórios para os contratos antigos, consoante tivessem sido celebrados na vigência do RAU, entre 1990 e 2006, ou antes de 1990. Assim, conservou-se, em determinados casos, a proibição da denúncia pelo senhorio, e instituiu-se um processo burocrático e demorado de atualização das rendas. Quanto aos processos relativos ao arrendamento urbano, a ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover a cessação, sendo dispensada, nomeadamente, nos casos de oposição à renovação e denúncia do contrato, e resolução pelo senhorio fundada em falta de pagamento de rendas (situações em que o senhorio pode recorrer ao Procedimento Especial de Despejo). Por fim, enquanto ação executiva existe uma modalidade especial da execução para entrega de coisa certa, a designada execução para entrega de coisa imóvel arrendada. Arrendamento urbanoO arrendamento urbano, para fins habitacionais ou não habitacionais, consiste no arrendamento de prédios urbanos, ou seja, edifícios, aplicando-se, além das disposições correspondentes no Código Civil, o Novo Regime do Arrendamento Urbano.
O contrato de arrendamento deve obrigatoriamente ser reduzido a escrito e só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes. Está, ainda, sujeito a registo quando for celebrado por mais de 6 anos. Também existe a possibilidade arrendar os prédios urbanos de forma total ou de forma parcial, podendo ser arrendadas separadamente partes do prédio, como muros e terraços. O regime do arrendamento urbano aplica-se de igual forma a contratos mistos de arrendamento (imóveis) e aluguer (móveis), como é o caso do arrendamento de casa mobilada que origina uma única renda. Também se pode aplicar ao arrendamento conjunto de uma parte urbana e de uma parte rústica quando seja essa a vontade dos contratantes. Arrendamento rústicoO arrendamento rústico aplica-se a contratos de arrendamento celebrados sobre prédios rústicos, ou seja, terrenos, aplicando-se, além das disposições correspondentes no Código Civil, o Novo Regime do Arrendamento Rural.
O arrendamento rústico pode ser:
Trata-se de arrendamento rural quando tenha fins agrícolas, florestais ou outras atividades de produção de bens ou serviços associados à agricultura, à pecuária e à floresta. Também existe a presunção de que se trata de arrendamento rural quando recai sobre prédios rústicos e quando do contrato e respetivas circunstâncias não resulte destino diferente. Esta modalidade de arrendamento rústico pode ser de diferentes tipos:
O arrendamento rural abrange o terreno, as águas e a vegetação e quando seja essa a vontade das partes, pode, também, abranger:
Os arrendamentos rurais são obrigatoriamente reduzidos a escrito, devendo constar a identificação das partes, número de identificação fiscal, morada de residência ou sede e identificação do prédio. O arrendamento também pode ser não rural, quando tenha outros fins que não os indicados, aplicando-se, subsidiariamente, as regras do arrendamento urbano para fins não habitacionais. Arrendamento para habitaçãoO arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, o uso residencial do imóvel, incluindo-se, aqui, salvo cláusula em contrário, o exercício de qualquer indústria doméstica, mesmo que tributada, desde que explorada na residência do arrendatário e que não ocupe mais de três auxiliares assalariados.
Nos arrendamentos para habitação, além do próprio arrendatário, podem residir no locado:
O contrato de arrendamento urbano para habitação, que deve ser reduzido a escrito, pode celebrar-se por prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no silêncio das partes considera-se celebrado por um período de 5 anos. Arrendamento para fins não habitacionaisO contrato de arrendamento urbano pode ser celebrado para fins não habitacionais, aplicando-se as disposições do Código Civil e do Novo Regime do Arrendamento Urbano não só a este tipo de arrendamento, nomeadamente, à transferência temporária e onerosa do gozo de um prédio em conjunto com a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado, mas também aos arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais, no fundo, ao arrendamento não rural.
As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o regime aplicável ao arrendamento para fins habitacionais, pelo que o contrato se considera celebrado com prazo certo por um período de 5 anos. Uma particularidade quanto ao arrendamento para fins habitacionais é que a posição de arrendatário pode ser livremente transmitida, sem necessidade de autorização do senhorio, mas devendo ser comunicada, quando se trate de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial ou quando a pessoa ou sociedade profissional a quem se transmitiu a posição de arrendatário, respetivamente, continue a exercer a mesma profissão liberal ou tenha objeto equivalente. Obras de conservação ordinária e extraordináriaUma das obrigações do senhorio decorrentes da celebração de um contrato de arrendamento é a obrigação positiva de manutenção do gozo através da realização de reparações, de obras de conservação, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.
As obras de conservação ordinárias traduzem-se na reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública e obras destinadas a manter o prédio nas condições requerentes pelo fim do contrato. Já as obras de conservação extraordinárias serão aquelas provocadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior. Em regra, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, necessárias à manutenção do estado de conservação do prédio arrendado, salvo cláusula que estipule o contrário. Assim, o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando a tal seja autorizado, por escrito, pelo senhorio. Também há uma exceção aplicável às reparações urgentes pelo arrendatário, que tem direito a uma compensação de crédito na renda. No final do contrato, também tem direito a compensação pelas obras licitamente feitas, calculável nos termos dor regime aplicável às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé. No caso de as obras estarem a cargo do senhorio, a sua não realização constitui fundamento de resolução do contrato pelo arrendatário. O arrendatário também pode interpelar o senhorio para o cumprimento desta obrigação, sendo que, nesse caso, se continuar a não cumprir, o município ou entidade gestora da operação de reabilitação urbana pode realizar coercivamente as obras. Pagamento e cobrança de rendasA principal obrigação do arrendatário é o pagamento da retribuição, a renda, que corresponde a uma prestação pecuniária periódica.
O montante da renda é fixado livremente entre as partes, sendo que podem, ainda, estipular, por escrito, a possibilidade de atualização da renda. Na falta de estipulação, aplica-se o regime supletivo, nos termos do qual a renda pode ser atualizada anualmente, sendo a primeira atualização exigível um ano após o início da vigência do contrato, de acordo com os coeficientes de atualização vigentes. Em relação ao vencimento da renda no arrendamento urbano, a primeira vence-se no momento de celebração do contrato e as seguintes no primeiro dia útil do mês anterior a que dizem respeito, pelo que, em regra, há sempre uma renda adiantada. Quando a obrigação de pagamento de renda não seja cumprida na data de vencimento, o arrendatário constitui-se imediatamente em mora, atribuindo ao senhorio o direito de exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 20% do que for devido. Atente-se que o próprio arrendatário pode fazer cessar a mora, sem ter de pagar a indemnização ou sem que possa haver resolução do contrato, no prazo de 8 dias a contar do seu começo, daí que seja hábito pagar a renda ao oitavo dia de cada mês. Após este prazo, também pode por fim à mora se pagar as rendas em atraso e a indemnização prevista. O senhorio tem, ainda, direito à resolução do contrato pela mera comunicação ao arrendatário no caso de mora igual ou superior a 3 meses ou mora superior a 8 dias por mais de quatro vezes num período de 12 meses. Se o arrendatário, interpelado para o efeito, não pagar as rendas em atraso, o senhorio pode recorrer à via judicial, através de uma execução para pagamento das prestações devidas, sendo que o próprio contrato de arrendamento, acompanhado de comprovativo de comunicação ao arrendatário da quantia em dívida, vale como título executivo. Imposição de obras a prédio arrendadoA realização de obras coercivas pode ocorrer, nos termos do Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA), por iniciativa:
Nestes casos, a entidade promotora da obra coerciva pode proceder ao despejo administrativo e ocupar o imóvel, total ou parcialmente, até um período de 1 ano após a data da conclusão das obras, devendo realojar os arrendatários existentes e, tratando-se de arrendamento não habitacional, não sendo o realojamento possível ou aceite pelo arrendatário, proceder ao pagamento de uma indemnização. O ressarcimento do custo das obras coercivas e do realojamento temporário dos arrendatários é feito pelo recebimento das rendas correspondentes a esse valor, podendo o senhorio ficar com 50% das rendas se demonstrar que elas são indispensáveis para o seu sustento. Indemnização por danos no arrendadoO arrendatário tem o dever de manter o imóvel no estado em que se encontrava no momento de celebração do contrato do arrendamento, ou seja, tem o dever de custódia e manutenção, sendo que, não havendo documento onde as partes tenham descrito o estado ao tempo da entrega, presume-se que o imóvel foi entregue ao arrendatário em bom estado de manutenção.
Assim, ocorrendo deteriorações no imóvel, presume-se a responsabilidade do arrendatário, a quem incumbe o ónus da prova que a causa das deteriorações não lhe é imputável, nem a terceiro a quem tenha permitido a utilização da coisa. Sendo a responsabilidade imputada ao arrendatário, o senhorio tem direito a receber uma indemnização, desde logo, pelo custo das reparações e pela eventual impossibilidade de arrendar o locado. Atente-se que são permitidas, e não originam responsabilidade, nem obrigação de indemnização, as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, segundo critérios ditados pelo bom senso e regras da experiência e, ainda, as que sejam necessárias para assegurar o conforto ou comodidade do arrendatário, se este efetuar as reparações necessárias antes da restituição do arrendado. Causas de extinção do contrato de arrendamentoO contrato de arrendamento extingue-se por:
A cessação do contrato de arrendamento torna imediatamente exigível a desocupação do imóvel e a sua entrega pelo arrendatário. Ação de despejoA cessação do contrato de arrendamento por uma das formas legalmente previstas (revogação, resolução, caducidade, denúncia ou oposição à renovação) importa a desocupação do imóvel pelo arrendatário.
Quando o arrendatário não cumpra com essa obrigação, não desocupando voluntariamente o locado na data prevista na lei ou fixada na convenção entre as partes, o senhorio pode recorrer, dependendo da situação, ao procedimento especial de despejo, tramitado junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA), ou à ação de despejo, que segue a forma de processo comum declarativo. O procedimento especial de despejo é aplicável nos casos de cessação do contrato de arrendamento por:
Fora destes casos, e, nomeadamente, quando o senhorio não disponha do título exigido para o recurso ao procedimento especial de despejo, não haja contrato escrito nem comprovativo do pagamento do imposto do selo ou liquidação do IRS ou IRC, torna-se necessário recorrer à via judicial, à ação de despejo. Uma particularidade da ação de despejo é que:
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