Artigo março 2019
Imobiliário, Turismo e Construção
As Servidões Prediais – Um Direito Real Intemporal 
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O direito de passar a pé ou a cavalo num terreno alheio, o direito de retirar água de um poço existente em terreno vizinho e de o atravessar para esse fim, bem como o direito de transportar materiais como pedras e traves em terreno alheio, são apenas alguns dos muitos exemplos de servidões prediais que aqui poderiam ser referidos. A origem deste direito real perde-se na longa noite dos tempos contudo, permanece indiscutível a sua importância no mundo contemporâneo.
 
O Código Civil (CC) define, no artigo 1543.º, as servidões prediais como “o encargo imposto num prédio em proveito de outro prédio pertencente a dono diferente” mais acrescentando que “diz-se serviente o prédio sujeito a servidão e dominante o que dela beneficia”. Assente nesta definição civilística, podemos caracterizar as servidões como um direito real sobre coisa alheia, o qual, no nosso ordenamento jurídico, goza de um estatuto autónomo. 
 
 A servidão é um direito real que liga o prédio serviente e o prédio dominante, que não se confunde com o atravessadouro (uma vez que neste caso, não existe uma ligação entre dois prédios), nem com a serventia (situação em que os prédios pertencem ao mesmo proprietário).  

A servidão tem como principal característica a inseparabilidade ou inerência – uma vez que a servidão não pode ser separada do prédio a que respeita - e a indivisibilidade – dado que a divisão de um prédio não implica a multiplicação de servidões -. Para que as servidões tenham uma eficácia real terá de existir uma ligação objectiva, ou seja, a servidão tem necessariamente que incidir sobre um prédio em benefício de outro (caso se trate da fruição de utilidades em benefício pessoal e não por intermédio do prédio estaremos perante uma relação obrigacional).
 
A matéria referente às servidões é vasta, por essa razão, e porque não é nossa pretensão fazer estas breves notas competir com a explicação pormenorizada que poderá ser encontrada em qualquer bom manual de direitos reais, iremos centrar a nossa atenção nas causas de extinção das servidões, previstas no artigo 1569.º do Código Civil, com especial enfoque na desnecessidade  e no não uso.
 
Isto porque, parece existir, no momento da aplicação prática destes conceitos, alguma confusão e desordem.
 
O artigo 1569.º alínea b) indica que a servidão se extingue pelo não uso durante vinte anos qualquer que seja o motivo, ou seja, a génese desta causa extintiva reside na ideia de que só devem ser impostos encargos, se existirem necessidades que o justifiquem. Note-se que a servidão é uma limitação ao exercicío pleno do direito de propriedade, razão pela qual, qualquer limitação ou encargo imposto a este direito, só poderá existir se se justificar necessária.

Bem sabemos que os direitos reais não prescrevem de per si contudo, podem estar sujeitos a um prazo de caducidade ou de prescrição de perda de direitos. Para a extinção da servidão não releva o porquê ou o motivo do não uso, fundamental é a ocorrência do não uso pelo período de vinte anos.
 
Por seu turno, previsto no artigo 1569.º n.º 2 do Código Civil , encontramos a desnecessidade como causa extintinva da servidão. A invocação da desnecessidade como causa da extinção das servidões só é aplicável às servidões legais e às servidões constituídas por usucapião. Além do mais, a sua aplicação tem sempre de ser apreciada em sede judicial cabendo a prova dos factos à parte que invoca a desnecessidade.
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Para uma melhor compreensão podemos invocar três situações de desnecessidade: 1) ter cessado a necessidade do prédio dominante; 2) impossibilidade de satisfação das necessidades do prédio serviente; 3) as necessidades do prédio dominante podem ser satisfeitas de modo mais eficaz por outra via, sendo que a  via alternativa satisfaz do mesmo modo ou até de um modo melhor as necessidades do prédio dominante.
 
Parece claro, em face do exposto, que  não uso e a desnecessidade em nada se assemelham. A jurisprudência, que neste caso é vastíssima, indica que nada impede que se declare extinta por desnecessidade uma servidão que, todavia, está a ser usada pelo titular do prédio dominante.
 
Porém, estamos cientes, não obstante todas as considerações que aqui deixamos, que no Direito, tal como na vida, nada é certo e absoluto e que existirão, nalguns casos, zonas ambíguas onde é ténue a fronteira que delimita a aplicação destes conceitos. 
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