Artigo março 2022
Imobiliário, Turismo e Construção
Subarrendamento: sabia que pode arrendar o imóvel por si arrendado?
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O contrato de arrendamento, celebrado entre senhorio e arrendatário, fixa os direitos e deveres a que as partes ficam adstritas, desde logo a obrigação do senhorio entregar o imóvel e a correspondente obrigação de pagamento da renda por parte do arrendatário.
 
Além destas obrigações, existem outras tantas que oneram o arrendatário, nomeadamente as enumeradas no artigo 1038.º do Código Civil.
 
Particularmente, o arrendatário encontra-se obrigado a não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, sem que para o efeito seja legal ou contratualmente autorizado.
 
Acontece que, mediante a obtenção de autorização por parte do senhorio, pode o arrendatário realizar contrato tendo por objeto o gozo do imóvel arrendado, seja através de comodato ou do subarrendamento.
 
O subarrendamento, enquanto negócio jurídico derivado ou subordinado em relação ao negócio jurídico principal, consiste na celebração de contrato de arrendamento a que se irão aplicar as mesmas regras que imperam na relação estabelecida entre senhorio e arrendatário.
 
Aqui, a parte passiva na relação contratual, ou seja, quem dispõe do gozo do imóvel, não é o proprietário do imóvel, mas sim o arrendatário.
 
Desta forma, o subarrendamento depende, essencialmente, do contrato de arrendamento original ou primitivo e, por isso, depende também do senhorio.
 
Para que esta nova relação contratual, celebrada pelo arrendatário e o subarrendatário, seja considerada válida e eficaz é necessário que se verifique uma de três possibilidades, conforme o artigo 1088.º do Código Civil :
 
  • O arrendatário solicite a autorização, por escrito, do senhorio, para proceder ao subarrendamento do imóvel, se tal autorização não resultar desde já do próprio contrato de arrendamento original, ou
  • O arrendatário comunique, no prazo de 15 dias a cessão do gozo do imóvel ao senhorio, se para tal já tiver sido autorizado previamente, ou
  • O senhorio proceda à ratificação do subarrendamento, quando na falta de autorização prestada ao arrendatário, este reconhece, mesmo assim, na pessoa do terceiro cessionário a qualidade de subarrendatário.

Não existindo consentimento prestado pelo senhorio, por qualquer uma das formas acima indicadas, o contrato de subarrendamento não será um contrato lícito.
 
Este instituto encontra-se regulado nos artigos 1063.º, 1022.º, 1023.º e 1088.º ao 1090.º, todos do Código Civil. 
 
É ainda importante frisar que o subarrendamento pode ser total ou parcial. Diz-se que o subarrendamento é total, quando o arrendatário proporciona o gozo da totalidade do imóvel ao subarrendatário. Por outro lado, estaremos perante um subarrendamento parcial quando o arrendatário apenas proporciona o gozo de uma parte do imóvel arrendado, ao subarrendatário.
 
Apesar deste tipo de negócios jurídicos, normalmente, visarem a obtenção do lucro através da atividade de intermediação no arrendamento ou a rentabilização do local arrendado, esta pretensão merece cautelas.
 
Isto porque, não é licito ao arrendatário estipular um valor devido a título de renda que seja totalmente desproporcional ao valor pago por si a título de renda ao senhorio.
 
Esta é uma imposição legal que vem retratada no artigo 1062.º do Código Civil, onde se encontra fixado o limite máximo de 20% do valor da renda sobre o qual o arrendatário tem margem para fixar um valor acrescido ao valor devido a título de renda ao subarrendatário, em comparação com valor pago por si ao senhorio.
 
Apesar do que fora dito, poderá sempre o arrendatário desconsiderar este limite de 20% quando para isso, as partes, sendo elas, o arrendatário e o senhorio, hajam acordado nesse sentido.
 
Sendo o subarrendamento total, o senhorio pode, caso pretenda, fazer-se substituir ao arrendatário nesta relação contratual, deixando assim, o arrendatário de intermediar a nova relação.
 
Trata-se de um direito de substituição, que pode ser exercido pelo senhorio, desde que para tal, este tenha procedido à notificação judicial avulsa, quer do arrendatário, quer do subarrendatário, nos termos impostos pelo n.º1 do artigo 1090.º do Código Civil.
 
Da comunicação ao arrendatário deverá resultar a indicação de que o contrato de arrendamento primitivo se considera resolvido por força do direito em estudo.
 
A comunicação ao subarrendatário deverá ainda, para além daquela indicação, informá-lo de que a partir daquele momento o pagamento das rendas deverá ser feito diretamente à pessoa do senhorio, de forma tempestiva, seja qual for a forma de efetivação do pagamento.
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