Newsletter novembro 2023
Imobiliário, Turismo e Construção
Newsletter | Alojamento local e o Programa Mais Habitação - Um novo caminho

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O Programa Mais Habitação, fruto da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, tem como objetivo, segundo o próprio diploma, “garantir mais habitação”, trazendo diversas alterações, caracterizando-se como sendo um ambicioso programa de acesso à Habitação, através de incentivos fiscais que reforçam a segurança no arrendamento, não só pelas próprias medidas, mas também porque correm a par das medidas aprovadas pelo Conselho de Ministros para atenuar o impacto da subida das taxas de juros nos créditos à habitação, assim como da aprovação da prorrogação da suspensão das comissões de amortização dos créditos à habitação e a simplificação e alargamento da bonificação do crédito à habitação para famílias com rendimentos até ao sexto escalão do IRS.
 
No entanto, os olhares têm estado postos no Alojamento Local já que as medidas deste programa com todas as suas alterações legislativas trouxeram severos impactos no Alojamento Local, nomeadamente naquilo que diz respeito às licenças de Alojamento Local (doravante AL) e as novas taxas aplicadas aos rendimentos provenientes desta atividade.
 
Desde logo, e no que diz respeito às licenças de AL, o programa Mais Habitação vem determinar a imediata suspensão da emissão de novas licenças de alojamento local nas modalidades de “apartamento" e em "fração autónoma de edifício”, com excepção dos territórios do interior – identificados nos termos do anexo à Portaria 20/2017 de 13 de junho - sem carência habitacional declarada, das regiões autónomas dos Açores e da Madeira, assim como os edifícios parte integrante do “Fundo Revive Natureza.” No entanto, esta suspensão poderá ser ultrapassada pela Câmara Municipal do município na medida em que nos termos da Carta Municipal para Habitação se verifique a oferta suficiente para coexistência das mais diversas habitações: alojamento estudantil, estabelecimento de comércio, etc., nos termos da Lei n.º 83/2019, de 03 de setembro, a apelidada de Lei de Bases da Habitação.

À comunicação prévia dirigida à câmara municipal através do balcão único electrónico com os requisitos formais já outrora obrigatórios para pedido de licença de alojamento local, veio agora somar-se a necessidade de junção de uma ata de assembleia de condomínio que autorize por deliberação expressa a instalação de estabelecimentos de AL na fração autónoma em edifício em regime de propriedade horizontal. Por outro lado, poderá haver uma oposição dos condóminos por deliberação de pelo menos 2/3 da permilagem do edifício – que conduz ao cancelamento da respetiva licença num prazo de 60 dias desde a comunicação -, salvo se o título constitutivo expressamente previr a utilização da fração para estes efeitos, ou se outrora já tiver havido deliberação por assembleia no sentido da utilização daquela fração para aquele fim. Por outro lado, se a licença for cancelada nos termos da oposição do condomínio, não será possível que o mesmo imóvel seja explorado enquanto AL até nova ata do condomínio no sentido de autorização.

Já no caso das habitações próprias e permanentes utilizadas para AL, os particulares passam a estar obrigados a declarar o período de sazonalidade não superior a 120 dias.
 
Já no que respeita à reapreciação dos registos de AL já emitidos, à data da entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, a 07 de outubro, os registos de AL passam a ter uma duração de 5 anos, a contar da sua data de emissão, ou nos já existentes, a contar da data da primeira reapreciação, renovável por iguais períodos, prevendo este diploma legal a sua reapreciação já no ano de 2030.

Outra importante alteração no âmbito das renovações das licenças de AL é que estas passar a estar sujeitas aos mesmos critérios de emissão de novas licenças. Portanto, as renovações passam a estar sujeitas a autorização, recorrendo o titular do registo ao balcão único electrónico num prazo de 120 dias antes da caducidade da licença em questão.
O programa vem, no entanto e não obstante, ressalvar os casos em que os AL constituam uma garantia real em contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023 que ainda não hajam sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, sendo que nestes casos apenas haverá lugar à reapreciação após a amortização integral.
 
Uma outra sublinhável alteração diz respeito à caducidade das licenças de alojamento local. A Lei n.º 56/2023 vem estabelecer que todas as licenças de AL, são pessoais e intransmissíveis, sendo que qualquer licença caducará em caso de transmissão, sendo agora irrelevante a localização da propriedade e a titularidade por uma pessoa singular ou coletiva – significa isto que no caso da titularidade de uma pessoa coletiva, caduca a licença independentemente da percentagem de capital transmitida. Ressalvam-se os casos de sucessão, sendo esta a única forma possível de contornar a caducidade na transmissão de titularidade do título de registo do AL.
 
Após esta panóplia de alterações no regime das licenças de AL, as alterações em sede tributária também não ficam atrás: a Lei n.º 56/2023 veio criar a chamada Contribuição Extraordinária sobre os Apartamentos em Alojamento Local (CEAL), que se aplica não só aos apartamentos, como também aos que estiverem integrados numa fração autónoma, em todo o território português. Ora, a responsabilidade do pagamento desta contribuição tem uma particularidade relevante: são sujeitos passivos da CEAL os titulares da exploração do AL, sendo, os proprietários dos imóveis onde se encontram instalados os AL, subsidiariamente responsáveis pelo pagamento da CEAL. Significa isto que ainda que o titular do AL não apresente a declaração para a liquidação da CEAL (prazo a terminar a 20 de junho do ano seguinte, com data limite a dia 25 de junho), isto não exonera o proprietário do imóvel que liquidará a CEAL a titulo oficioso.

A base tributável é aplicada através de dois coeficientes diferentes: se um por um lado um é económico, o outro é de pressão urbanística. No que nos interessa em termos de base tributável, temos que a taxa fixa será de 15% não passível de dedução à determinação do lucro tributável no IRC. Do pagamento desta taxa estão excluídos os titulares de alojamentos locais sitos em frações que não sejam autónomas ou partes susceptíveis de utilização independente, ALs em prédios de propriedade total ou em modalidade de quarto, os estabelecimentos de AL sitos em habitação própria e permanente que não ultrapassem os 120 dias por ano, assim como os alojamentos locais sitos nos municípios do interior do país.
 
Por último, a título de incentivo ao arrendamento – parece-nos – é concedido o benefício de isenção de pagamento de IRS ou IRC sobre as rendas até ao término do ano de 2029, assim como não terão qualquer limite no valor da renda mensal que pretendam praticar, para os proprietários dos imóveis que retirem desses mesmos imóveis a atividade de AL até ao fim de 2024, para os destinar ao arrendamento habitacional (com registo efetivo de AL até ao dia 31 de dezembro de 2022), sendo que os contratos de arrendamento frutos deste incentivo terão de estar declarados junto da Autoridade Tributária até ao dia 31 de dezembro de 2024.
 
No que nos apraz considerar com toda a exaustiva alteração do regime nos termos da Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro em sede do Alojamento Local, entendemos – assim como se tem vindo a questionar no seio da comunidade jurídica - que no que diz respeito à CEAL, poderemos estar a pisar em campo minado de inconstitucionalidade: o princípio constitucional da capacidade contributiva estará em causa a partir do momento a taxa da CEAL é fixa em 15%, sem ter em consideração os valores auferidos a título de rendimento com a atividade de AL de cada sujeito passivo. Utiliza-se uma espécie de “presunção de rendimento” que viola um dos princípios corolário do princípio da capacidade contributiva: a proibição da tributação de rendimentos presumidos e de capacidade contributiva.
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Por último, mas não menos importante, a Lei n.º 56/2023 que tem pretensões de criação de mais habitação (condigna), de segurança n o arrendamento, é a mesma lei que no incentivo ao arrendamento estabelece a liberdade de prática de valores de rendas por parte dos proprietários dos imóveis sem ter em consideração a especulação do mercado imobiliário e a crise na habitação para aqueles que vivem em situações precárias.

A presente newsletter é da autoria de Helena Jesus Santos, Advogada Estagiária.
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