Newsletter | Prazo mínimo de três anos "escondido" na maioria dos contratos de arrendamento
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Newsletter janeiro 2020
Imobiliário, Turismo e Construção
A Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, trouxe uma importante alteração quanto à duração mínima dos contratos de arrendamento, que pode ter passado despercebida à generalidade dos senhorios e arrendatários.
Concretamente, referimo-nos aos artigos 1095.º a 1097.º do Código Civil.
Enquanto a versão anterior deste artigo apenas referia que o prazo do contrato de arrendamento não podia ser superior a 30 anos, desde fevereiro de 2019 que qualquer contrato de arrendamento deve ser celebrado por um prazo nunca inferior a 1 ano, sendo que este prazo deve constar de cláusula inserida no contrato. Em relação ao prazo de duração máxima de 30 anos, apesar deste persistir, chamamos, desde já, à atenção para o Direito Real de Habitação Duradoura, que entrou em vigor no passado dia 10 de Janeiro e permite que uma ou mais pessoas residam de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal.
Com a mais recente alteração ao arrendamento urbano, e caso senhorio e arrendatário não estipulem nada em contrário, o contrato de arrendamento celebrado com prazo certo (que deverá ser igual ou superior a 1 ano) é renovado automaticamente por períodos sucessivos de igual duração ou de 3. Ou seja, imagine-se que é celebrado um contrato de arrendamento com prazo certo de 4 anos. No final desse prazo, se nada for estipulado em contrário e se não houver lugar a oposição à renovação, o contrato será automaticamente renovado por mais 4 anos. Por outro lado, na hipótese do contrato de arrendamento ser celebrado com prazo de 1 ano, será automaticamente renovado por mais 3 anos. Aqui começamos a perceber a importância do prazo de 3 anos no contrato de arrendamento, mas é na regra relativa à oposição à renovação que se percebe que uma duração mínima de 3 anos (e não de 1 ano) foi imposta.
A regra geral é que o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato de arrendamento mediante comunicação ao arrendatário com uma certa antecedência: 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses. Agora, apesar de os prazos supra referidos se manterem em vigor, na prática, e salvo estipulação em contrário, mesmo que se estabeleça um contrato com a duração de 1 ano, um senhorio não se poderá opôr à sua renovação durante pelo menos 3 anos.
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