Newsletter janeiro 2020
Imobiliário, Turismo e Construção
Prazo mínimo de três anos "escondido" na maioria dos contratos de arrendamento

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A Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, que estabeleceu medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, trouxe uma importante alteração quanto à duração mínima dos contratos de arrendamento, que pode ter passado despercebida à generalidade dos senhorios e arrendatários.
 
Concretamente, referimo-nos aos artigos 1095.º a 1097.º do Código Civil.
 
  • Artigo 1095.º n.º 2 do Código Civil: “O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.”
 
Enquanto a versão anterior deste artigo apenas referia que o prazo do contrato de arrendamento não podia ser superior a 30 anos, desde fevereiro de 2019 que qualquer contrato de arrendamento deve ser celebrado por um prazo nunca inferior a 1 ano, sendo que este prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.
 
Em relação ao prazo de duração máxima de 30 anos, apesar deste persistir, chamamos, desde já, à atenção para o Direito Real de Habitação Duradoura, que entrou em vigor no passado dia 10 de Janeiro e permite que uma ou mais pessoas residam de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal.
 
  • Artigo 1096.º n.º1 do Código Civil: “(...) o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior (...)”
 
Com a mais recente alteração ao arrendamento urbano, e caso senhorio e arrendatário não estipulem nada em contrário, o contrato de arrendamento celebrado com prazo certo (que deverá ser igual ou superior a 1 ano) é renovado automaticamente por períodos sucessivos de igual duração ou de 3. Ou seja, imagine-se que é celebrado um contrato de arrendamento com prazo certo de 4 anos. No final desse prazo, se nada for estipulado em contrário e se não houver lugar a oposição à renovação, o contrato será automaticamente renovado por mais 4 anos. Por outro lado, na hipótese do contrato de arrendamento ser celebrado com prazo de 1 ano, será automaticamente renovado por mais 3 anos.
 
Aqui começamos a perceber a importância do prazo de 3 anos no contrato de arrendamento, mas é na regra relativa à oposição à renovação que se percebe que uma duração mínima de 3 anos (e não de 1 ano) foi imposta.
 
  • Artigo 1097.º n.º3 do Código Civil: “A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
 
A regra geral é que o senhorio pode impedir a renovação automática do contrato de arrendamento mediante comunicação ao arrendatário com uma certa antecedência: 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos; 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos; 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano; um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
 
Agora, apesar de os prazos supra referidos se manterem em vigor, na prática, e salvo estipulação em contrário, mesmo que se estabeleça um contrato com a duração de 1 ano, um senhorio não se poderá opôr à sua renovação durante pelo menos 3 anos.
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