Newsletter abril 2019
Direito Imobiliário e Urbanismo
As mais recentes alterações ao Arrendamento Urbano

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O regime aplicável ao Arrendamento Urbano tem sido alvo de recentes alterações que visam dar resposta a uma crescente preocupação económica e social com a relação arrendatícia, designadamente em relação à proteção da posição de arrendatário. 
 
A 12 de fevereiro de 2019 foram publicadas, em Diário da República, a Lei n.º12/2019, de 12 de fevereiro, que proíbe e pune o assédio no arrendamento e a Lei n.º13/2019, de 12 de fevereiro, que estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento em situação de especial fragilidade, tendo ambas entrado em vigor a 13 de fevereiro de 2019.
 
A primeira, altera o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, estabelecendo que é proibido o assédio no arrendamento ou no subarrendamento, entendendo-se como tal qualquer comportamento ilegítimo do senhorio que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, destabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.
 
A Lei n.º13/2019, de 12 de fevereiro, que altera o Código Civil, o Novo Regime do Arrendamento Urbano e o regime jurídico das obras em prédios arrendados, vem modificar em várias vertentes o arrendamento urbano. Desde logo, apesar de se continuar a exigir a forma escrita para a celebração do contrato de arrendamento, a falta de redução a escrito não importa a nulidade, sendo possível ao arrendatário provar a existência do contrato por qualquer forma admitida em direito. Também se estabelece um prazo de duração mínima obrigatória de um ano para os contratos de arrendamento, salvo quando estejam em causa contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios.
 
Ainda, foi reduzida a indemnização que o locatário tem que pagar ao senhorio em caso de mora no pagamento da renda. Assim, constituindo-se o locatário em mora, o locador tem direito de exigir uma indemnização de 20% do que for devido (anteriormente fixada em 50%).
 
Em relação à renovação do contrato, continua a estabelecer-se que o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo por períodos sucessivos de igual duração, mas acrescenta-se a obrigatoriedade da renovação por um período mínimo de três anos quando o contrato tenha duração inferior. No mesmo sentido, estabelece-se que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do contrato.
 
Mais, é criada a injunção em matéria de arrendamento, enquanto meio processual ao dispor do arrendatário destinado a efetivar os seus direitos.
 
Além destas alterações, a 14 de fevereiro de 2019, em Conselho de Ministros, foram aprovados diplomas sobre habitação, designadamente, o Decreto-lei que cria o Direito Real de Habitação Duradoura (DHD) e o Decreto-lei que cria o Programa de Arrendamento Acessível (PAA). O primeiro permite a celebração de um contrato de arrendamento vitalício, mediante a entrega ao proprietário da habitação de uma caução e de uma prestação por cada mês de duração do contrato. O Programa de Arrendamento Acessível, de adesão voluntária, tem por objetivo promover uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, compatível com os rendimentos das famílias, incidindo, maioritariamente, sobre famílias cujos rendimentos não lhes permitam suportar as rendas, mas que sejam superiores aos normalmente enquadrados nos regimes de habitação social e renda apoiada.
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