Newsletter maio 2021
Imobiliário, Turismo e Construção
A tributação das mais-valias no alojamento local - Novo regime do OE2021​


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​Uma das principais preocupações dos titulares de Alojamento Local (AL) sempre foi o regime de tributação de mais-valias na transferência do imóvel entre a esfera particular e a esfera empresarial do proprietário.
 
De facto, e até 2020, a afetação do imóvel a atividade empresarial ou comercial (o caso do Alojamento Local) era equiparada a uma transmissão suscetível de gerar mais-valias, embora a tributação das mesmas fosse adiada para o momento em que o imóvel fosse desafetado da atividade comercial, ou seja, quando o mesmo retornasse à esfera pessoal.
 
A esta tributação somava-se, ainda, a tributação de mais-valias decorrentes da transmissão através de um negócio de compra e venda. Este regime era excessivamente oneroso para os proprietários, que acabavam por ser tributados em três frentes:
  • Mais-valia calculada pela diferença entre o valor de mercado do imóvel à data da sua afetação ao alojamento local e o seu valor de aquisição, incidindo sobre 50% do valor segundo as regras de categoria G;
  • Mais-valia calculada pela diferença entre o valor de mercado do imóvel na data da sua desafetação e o valor de mercado do imóvel à data da sua afetação, incidindo sobre 95% desse valor, segundo as regras da categoria B;
  • Mais-valia pela venda do imóvel, calculada pela diferença entre o valor da venda e o valor de mercado do imóvel à data da sua desafetação.
 
Estas regras apresentavam vários problemas, pois, além de demasiado complexas e assentes num critério pouco objetivo como o valor de mercado dos imóveis, obrigavam a que os proprietários suportassem, prematuramente, IRS sobre mais-valias apuradas antes sequer de uma eventual venda dos imóveis.

Para minimizar, em abril de 2020 ocorreu uma alteração a este regime, que veio permitir que, as mais-valias apuradas nos momentos da afetação e da desafetação do imóvel, ficassem suspensas de tributação, se o imóvel fosse imediatamente afeto ao arrendamento, e fossem eliminadas se o imóvel assim permanecesse pelo menos 5 anos.
 
Com a entrada em vigor do Orçamento de Estado para 2021 (Lei n.º 75-B/2020, de 31 de dezembro), deixam de ser apuradas mais-valias nos momentos da afetação e da desafetação do imóvel, passando a tributação a ocorrer apenas aquando da efetiva venda do imóvel a um terceiro.
 
Nesse sentido, as mais-valias passam a ser tributadas da seguinte forma:
  • Se o imóvel for vendido a terceiro nos três anos seguintes à desafetação do imóvel, a mais valia será calculada segundo as regras da categoria B, ou seja, 95% dos ganhos obtidos, considerando o valor do imóvel à data de aquisição e à data da venda a terceiro;
  • Se o imóvel for vendido a terceiro após os três primeiros anos, a mais valia será calculada segundo as regras da categoria G, ou seja, 50% dos ganhos obtidos.
 
Numa altura em que o negócio dos alojamentos locais sofreu com a diminuição abrupta do turismo, esta alteração ao regime de tributação veio beneficiar os proprietários que precisem de utilizar o imóvel para uso próprio ou de familiar, tal qual como já acontecia para o arrendamento.
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