Ficar em casa é ponto de ordem e sinal de consciência cívica. Fomos e somos obrigados a parar e a não sair de casa a menos que tal se revele estritamente necessário e indispensável.

​Pois bem, esta situação nova, que retira às pessoas o seu quotidiano, fá-las imergir num turbilhão de emoções, sentimentos e preocupações que abarca não só os efeitos que o Covid-19 poderá ter na sua saúde mas, também, os efeitos que poderá ter na sua economia particular (e nacional, diga-se).
Perante este embate podemos afirmar que, inicialmente (utilizando aqui uma linguagem artística, tendo em conta que tem sido a arte nas suas mais diversas expressões que tem mantido a sanidade mental e a alegria de muitos de nós) estávamos sem guião e com um vasto conjunto de questões para as quais não existia resposta.
 
Nesse sentido, o Governo, após múltiplas reuniões, conselhos de ministros e audições de especialistas, redigiu e, posteriormente, foi aprovado, o Decreto-Lei 10-A/2020 de 13 de Março, o qual, também posteriormente, foi retificado pela Lei 1-A/2020 de 19 de Março, por sua vez alterada pela Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril. 
 
Porém, não obstante esta lei datar de 19 de Março, os seus efeitos retroagem a 13 de Março de 2020.

Mais recentemente, foi ainda aprovada a Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, que se destina a conceber um “Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID -19”.
 
De facto, senhorios e arrendatários, encontram-se a viver momentos de profunda instabilidade e incerteza. Por um lado, temos arrendatários em profunda aflição sem saber se conseguem pagar a renda e, por outro lado, temos senhorios que se questionam o que podem fazer caso os seus arrendatários faltem com o pagamento da renda.
 
É precisamente a estas inquietações que a presente Lei, que entrou em vigor a 07/04/2020, pretende dar resposta. 

De entre as múltiplas medidas que foram tomadas por estes diplomas, centramos por agora, a nossa atenção naquelas que se dirigem aos arrendamento.

​Suspensão de prazos

​Assim, o Artigo 7.º n.º 11 da mencionada Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril indica que estão suspensas, até cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19:
- Todas as acções de despejo;
- Todos os procedimentos especiais de despejo;
- Todos os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força da decisão judicial final a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.
 
De igual modo, o Artigo 8.º do mesmo diploma, veio prever nas suas alíneas a) a e) que estariam igualmente suspensas, até 60 dias após cessação das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19:
- A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
- A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação;
- A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio;
-  O prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas;
- A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado.

A Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, veio alterar este Artigo 8.º, determinado que a suspensão de efeitos estaria suspensa não até 60 dias após a cessação das medidas adotadas, mas sim até 30 de setembro de 2020.
 
Além disso, veio aditar o Artigo 8.º-A, que determina que o encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo de disposição legal ou medida administrativa aprovada no âmbito da pandemia provocada pela doença COVID-19 não pode ser invocado como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou de outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.​

​Pagamento de rendas 

Arrendamento urbano habitacional

​Medidas de apoio a arrendatários

​Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda, em como pretendem beneficiar do regime previsto na presente lei, devendo juntar a documentação comprovativa da sua situação.
 
Contudo, para as rendas que se vençam a 1 de Abril de 2020 tal comunicação poderá ser feita até 20 dias após a entrada em vigor da presente lei, isto é, até 27 de Abril de 2020.
 
Mas, qual é a situação que os arrendatários têm de estar a vivenciar e que permite a aplicação da lei?
 
Os arrendatários para poderem beneficiar deste regime excecional têm de apresentar:
 
a) Uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
 b) A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35 %;

E como pode o arrendatário demonstrar que está nesta situação? Esta situação está prevista na Portaria n.º 91/2020, de 14 de abril.
 
Ora, antes de mais convém esclarecer que esta medida, que estabelece um regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda habitacional, se aplica aos seguintes arrendatários:
​
  • Arrendatário de habitação, que constitua a sua residência permanente, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35 %;
  • Estudante com contrato de arrendamento para habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência permanente do seu agregado familiar, para frequência de estabelecimento de ensino, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do seu agregado familiar que é destinada ao pagamento da renda mensal da habitação seja superior a 35 %;
  • Fiador de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho, quando a parte percentual do total dos rendimentos mensais dos membros do agregado familiar do fiador destinada ao pagamento da renda mensal da habitação do estudante seja superior a 35 %.
 
Além disso, conforme já referido, têm que demonstrar uma quebra de rendimentos em mais de 20%, através da comparação entre a soma dos rendimentos dos membros do agregado familiar no mês em que ocorre a causa determinante da alteração de rendimentos, com os rendimentos auferidos pelos mesmos membros do agregado no mês anterior ou no período homólogo do ano anterior. Tal comparação pode resultar de recibos de vencimento ou declaração de entidade patronal, faturas ou documentos emitidos por entidades pagadoras (por exemplo, Segurança Social).
 
Nestas situações, atento o disposto no Artigo 4.º da Lei n.º 4-C/2020,  o senhorio “(…)só tem direito à resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário não efetuar o seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês”.
 
Isto significa que, as rendas que não forem pagas nos meses em que vigore o Estado de Emergência e no mês seguinte, não dão origem à resolução do contrato, nem tão pouco obrigam ao pagamento da indemnização prevista no n.º 1 do artigo 1041.º do Código Civil. De igual modo, o senhorio não pode usar da faculdade prevista no artigo 1041.º n.º 3 do Código Civil, isto significa que não pode recusar-se a receber a renda seguinte pelo facto de as anteriores não estarem pagas.
 
Contudo, estas rendas não pagas não são perdoadas. Isto significa que tudo o que o arrendatário não pagou, terá de pagar no prazo de 12 meses contados após o mês seguinte ao fim do estado de emergência, em prestações mensais não inferiores ao duodécimo do montante total e pagas juntamente com a renda de cada mês.
 
O legislador, ciente das dificuldades que se avizinham, estabeleceu a possibilidade de o arrendatário habitacional, os estudantes (deslocados a mais de 50km da sua residência) e os fiadores dos estudantes que não aufiram rendimentos do trabalho possam recorrer a uma linha de apoio financeiro disponibilizada pelo INRU (Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana).
 
A linha de apoio financeiro consiste na concessão de um empréstimo sem juros para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS).
 
Os requerentes devem ter, comprovadamente, uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar e devem encontrar-se incapacitados de pagar a renda das habitações que constituem a sua residência permanente. 
 
De fora deste empréstimo fica os inquilinos cujas rendas já tenham sido reduzidas devido à quebra de rendimentos, como é o caso do arrendamento apoiado, renda apoiada e renda social.

Medidas de apoio a senhorios

​Os senhorios, podem beneficiar do presente diploma se apresentarem uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e que essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei.
 
Contudo, o senhorio apenas pode beneficiar da linha de apoio financeiro se o arrendatário não solicitar a linha de apoio do IHRU.
 
O apoio concedido ao senhorio consiste na atribuição de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS. 

​Arrendamento urbano não habitacional

Medidas de apoio a arrendatários

​No que diz respeito ao arrendamento não habitacional, os apoios são somente para os arrendatários.
 
Deste modo, os arrendatários  de estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas (ao abrigo do Estado de Emergência) incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica e, os arrendatários de estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio podem diferir o pagamento da renda.
 
O diferimento do pagamento da renda vencida nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, pode ser paga nos 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa.
(Última atualização em 12.05.2020)

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